Az elmúlt években dinamikus a hitelpiac fellendülése hazánkban, és a lakáspiaci hitelezés várhatóan a jövőben is kedvezően alakul, az alacsony kamatkörnyezet és az ügyfélbarát konstrukciók miatt a hitelfelvételi kedvben nem számítunk romlásra, ami továbbra is támogatja a lakáspiaci keresletet. 

A lakáspiaci folyamatokat szintén befolyásolja, hogy 2018-ban jelentősen megugorhat a használatba vételi engedélyek száma. Az új lakások tömeges elkészülése a használt piacra is hat: az új otthonba költözők ugyanis erre az időpontra időzíthetik korábbi ingatlanuk eladását, ettől bővülhet a kínálat, és ez mérsékelheti a lakásár-növekedést. Az új lakások elkészülése erősen hathat a budapesti piacra: a Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint csak a fővárosban közel 10 ezer értékesítésre épített lakás átadása várható.

Hogyan alakultak a várakozásokhoz képest a lakásárak?

A Takarék Csoport tagjaként működő FHB Jelzálogbank egyedülálló részletességgel dolgozza fel az FHB Lakásárindexben és kapcsolódó elemzéseiben a magyarországi lakásárak alakulását, a lezajlott tranzakciók árainak elemzése mellett évente jelenik meg publikus Lakásárprognózis is.

Tavaly év eleji előrejelzésükben 2017-re vonatkozóan az árak 5-10 százalék emelkedésére számítottak. A teljes évre még nem érhetőek el a tranzakciós adatok, az első félévben a lakásárak átlagosan 9,5 százalékkal voltak magasabbak 2016 átlagos értékeinél, de az emelkedés tendenciája alapján, 2017 egészét tekintve ismét meghaladhatja a 10 százalékot a növekedés.

2017. második negyedévének a végén az FHB Lakásárindex 249,3–as értéken állt, ami az eddigi legmagasabb szint az index történetében, több mint 24 százalékkal haladja meg a válság előtti maximumot. 

A továbbra is jelentős növekedésben több tényező játszott szerepet 2017-ben. A bérek a minimálbér és garantált bérminimum emelésének hatására jelentősen javultak, ami a magasabb jövedelmi kategóriákba is továbbgyűrűzött. Emellett a lakáshitelezési feltételek is kedvezőbbek a csökkenő kamatoknak és a még transzparensebb konstrukcióknak köszönhetően, a befektetők aktivitása pedig nem csökkent a piacon, ami mind hozzájárult az erős kereslethez. 

[extracode type=”ad” id=”in_post”]

Mi várható 2018-ban? – Keresleti oldal

A 2018-ban kedvezően alakulnak a makrogazdasági kilátások, a Nemzetgazdasági Minisztérium decemberi közlése szerint 4,3, a Magyar Nemzeti Bank szintén decemberi inflációs jelentésében pedig 3,9 százalékos gazdasági növekedést vár idénre. Mind a két esetben javultak az előrejelzések a korábbiakhoz képest.

A független nemzetközi intézmények konjunktúra-várakozásai ennél nem sokkal alacsonyabbak, és a rövid távú kilátásokat szintén kedvezően ítélik meg. A lakáspiacnak szintén kedvez, hogy a bérek bővülése tovább folytatódik 2018-ban, bár ennek dinamikája eltérhet a tavalyitól.

A jövedelem nő, a foglalkoztatás bővül

2017-et jelentős erőteljes bérnövekedés jellemezte köszönhetően a minimálbér- és garantált bérminimum emelkedésének. Az idei évben azonban várhatóan nem nőnek ilyen gyorsan a bérek, nem lesz ilyen mértékű minimálbér emelkedése. Az MNB decemberi inflációs jelentése szerint 9,6 százalékkal nőhetnek a bruttó bérek 2018-ban.

A lakossági reáljövedelem pedig (szintén az MNB jelentésében) 4,1 százalékkal bővülhet. Az előbbiekből látszik, hogy az idei bérnövekedés ugyan várhatóan elmarad a tavalyitól, azonban még így is komoly bővülésre lehet számítani, ami pozitívan hat a háztartások jövedelmi helyzetére, és így a lakáspiaci keresletre is. A bérek növekedése mellett a foglalkoztatás bővülése is javítja a háztartások jövedelmi helyzetét. 

A jövedelem növekedése 2000-től kezdődően jelentősen meghaladta a lakásárak változását, így a jövedelmi helyzet alapján a lakások további drágulására lehet számítani. 

Kedvező környezet, erős támogatási-rendszer

Az elmúlt években jelentős hitelpiaci fellendülés tapasztalható hazánkban, a tavalyi évben már 650 milliárd forint volt a kihelyezett lakáscélú forinthitelek szerződéses összege, ami az előző évhez képest közel 39 százalékos növekedést jelentett. Ennek jelentőségét mutatja, hogy a 2017-ben kihelyezett lakáscélú hitelek összege meghaladta a már a devizahitelezés felfutásával jellemezhető 2005-ös év eredményét, és közel került a 2006-os évben kihelyezett forint és deviza lakáscélú hitelek szerződéses összegéhez is.

A lakáspiaci hitelezés várhatóan a jövőben is kedvezően alakul, az alacsony kamatkörnyezet miatt a hitelfelvételi kedvben nem számítunk változásra, ez továbbra is támogatja a lakáspiaci keresletet. Ezzel kapcsolatban az egyedüli kockázatot a kamatok emelkedése jelentheti, a következő egy évben azonban számottevő növekedésüket nem várjuk. Egyre többen élnek a hosszabb (5-10 éves) kamatperiódusra fixálható törlesztésű hitelekkel, hogy csökkentsék ezt a kockázatot.

A cikk a második oldalon folytatódik.

A befektetők továbbra is aktívak

Az alacsony kamatkörnyezet és a növekvő árak sokakat a befektetési célú lakásvásárlás felé tereltek az elmúlt pár évben, és egyelőre nem is látszik a befektetési célú lakásvásárlók arányának csökkenése a hazai piacon. A Duna House adatai szerint Budapesten és vidéken is inkább növekedett e vásárlói csoport jelentősége.

A jövőben azonban a befektetők aránya csökkenhet. A lakásárak mérsékeltebb növekedése, illetve a magas árak miatt – miközben a bérleti díjak már nem követik ezt a nagyfokú emelkedést – csökkennek az elérhető hozamok. Ugyanakkor az alacsony kamatszintek miatt a lakás sok esetben versenyképes alternatíva lehet.

A lakosság megtakarításai

2017-ben ismét emelkedett a készpénzes megtakarítások szerepe a lakosság körében, de még így is messze elmarad a 2015-ös szinttől. 2015-ben a lakosság nagyjából 600 milliárd forintnyi (akkori árakon nagyjából 60 ezer lakásnyi) új megtakarítást képzett készpénzben, míg 2017. 3. negyedétől 1 évet visszatekintve az összeg csak 296 milliárd forint volt (a jelenlegi átlagárakon nagyjából 23 ezer lakásnyi).

Ugyanakkor ismét erősödni látszik a részvények szerepe a megtakarítások között. Összességében tehát kevesebben lehetnek, akik a lakáspiacon keresnek helyet a likvid vagyonuk számára, de továbbra sem elhanyagolható a szerepük.

Mi várható 2018-ban? – Kínálati oldal

Idén jelentősen megugorhat a használatba vételi engedélyek száma, az új lakások tömeges elkészülése a használt piacra is hat: az új otthonba költözők ugyanis erre az időpontra időzíthetik korábbi ingatlanuk eladását, ettől bővülhet a kínálat, és így ez mérsékelheti a lakásár-növekedést.

Ezt elsősorban a vállalkozások által épített lakások tömeges száma befolyásolhatja majd az idén, a családi ház építések inkább az építkezés kezdeténél fejtik ki hatásukat, valamint a 2016-os áfacsökkentés és CSOK emelés kapcsán elindított beruházások közül sok már el is készült, tehát ezek hatása már megjelenhetett a piacon. 

[extracode type=”ad” id=”in_post”]

A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint csak a fővárosban közel 10 ezer értékesítésre épített lakás átadása várható, míg az Otthon Centrum gyűjtése szerint vidéken további 3400 otthont adhatnak át. Az új lakások elkészülése nagyobb hatással lehet a budapesti piacra, ahol a 2018-ban átadott lakások száma a 2016-os tranzakciónak több mint negyedével egyezik meg (2016-ban Budapesten 37 449 adásvétel történt), míg vidéken az arány jóval kisebb.

Természetesen nem minden új lakás vásárlója adja el korábbi lakását (első lakásukat vásárlók vagy a befektetők). A befektetők aránya ráadásul pont a fővárosban a legmagasabb, ami csökkenti az új lakások használtra gyakorolt hatását, többen akár 2-6 lakást is vásárolnak egyszerre az újépítésű projektekben. 

Összességében azonban a számok azt mutatják, hogy az új lakások elkészültének használt lakáspiacra gyakorolt fékező hatása érzékelhető lehet idén, különösen Budapesten. Ennek némileg ellenpontját jelenti, hogy az új lakások árai növekednek a dráguló építőanyagok és munkaerőköltségek következtében, ami továbbgyűrűző hatásként a használt lakáspiacon is felfelé húzhatja az árakat. Megítélésünk szerint azonban az új lakásoknál összességében lassulhat az árnövekedés a piaci kínálat bővülésével.

Hogyan alakulhatnak az árak 2018-ban?

Országos szinten az átlag lakásárak változására erőteljes befolyással van a főváros áralakulása, a tranzakciók negyede ugyanis itt köttetik, és az eddigi növekedés motorja Budapest. 2013 és 2017 második negyedéve között az átlagos négyzetméterárak közel 78 százalékkal növekedtek, míg a megyeszékhelyeken csak 40 százalék körüli, a községeknél pedig ennél is kevesebb, 16 százalékos volt az emelkedés.

Budapesttel külön is érdemes foglalkozni, az MNB véleménye szerint ugyanis annak ellenére, hogy országos szinten a lakásárak a fundamentumok által indokoltnál még alacsonyabbak, Budapesten nem ez a helyzet. A jegybank szerint a fővárosi árak már elérték és némileg meg is haladták a fundamentumok által indokoltat.

Bár 2017 első felében már megfigyelhető volt némi lassulás a fővárosi növekedésben, így az MNB szerint a felülértékeltség nem nőtt tovább. Ugyanakkor a 2017 első félévében eladott ingatlanok még így is több mint 11 százalékkal magasabb fajlagos áron cseréltek gazdát, mint 2016-ban az FHB Index adatai szerint.

Fontos kérdés, hogy miként alakulhatnak idén a községekben a lakásárak, ugyanis itt a legnehezebb megállapítani az árváltozás nagyságát és adott esetben irányát is. A lakásállományhoz képest itt történik arányaiban a legkevesebb tranzakció az országban, Miközben Budapesten 2016-ban az állomány több mint 4 százaléka gazdát cserélt, és a városokban is meghaladta a 3 százalékot, a községekben a lakások csupán 2,6 százaléka váltott tulajdonost.

Mint az a 11. ábráról leolvasható, a válság előtti szinthez képest jelentős a lemaradás a községek illetve az elmaradottabb országrészek településeinek lakásáraiban, ráadásul esetükben – Közép-Magyarországot és Közép-Dunántúlt nem számítva – a jövedelmek is a legkisebb mértékben változtak 2007-hez képest, a válság ugyanis épp ezeket a területeket viselte meg a legjobban.

A mélypontot követően a válság által leginkább érintett országrészeken a jövedelembővülés meghaladta a jobban teljesítőkét, ennek ellenére a lakásárak növekedésében ez kevésbé volt tetten érhető. Leginkább Budapesten növekedtek az árak, annak ellenére, hogy a jövedelembővülés itt volt az egyik legkisebb.

„Az idei évre összességében kedvezőek a hazai lakáspiaci kilátások, így 2018-ben a lakásárak további növekedését várjuk. 2018-ban a lakásárak növekedése országosan 5 és 10 százalék között alakulhat. A fővárosban ennél valamivel nagyobb, míg a kisebb településeken inkább a tartomány alsó sávjába eső növekedést várunk, de az egyes országrészek között ebben nagyobb eltérések lehetnek” – írta közleményében az FHB.