Mások is alkalmazhatják a szabályokat
A gyakorlati tapasztalatok azt mutatták, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra vonatkozó jogszabályi környezet nem volt eléggé kedvező ahhoz, hogy a jelentős ingatlan portfólióval rendelkező részvénytársaságok ebben a formában folytassák gazdasági működésüket. Az elfogadott módosító javaslat egyértelmű célja volt tehát, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési formát elérhetővé, vonzóvá tegye a befektetők és a jelentős tőkeerővel rendelkező vállalatok számára.
[extracode type=”ad” id=”in_post_trendextra” data=”110″]
„Az elfogadott törvényjavaslat értelmében a jogalkotó számos ponton egyértelművé tette, illetve a kapcsolódó számviteli, társasági jogi szabályokhoz igazította a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok létesítésére és működésére vonatkozó jogszabályi követelményeket, megkönnyítve ezzel a kedvezményes adózási státusz eléréséhez szükséges feltételek teljesítését és fenntartását.”
„Ugyancsak előnyös konstrukció, hogy az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes, más állam területén székhellyel rendelkező szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra is alkalmazhatóak a magyar szabályok, így a kedvező magyar adózási környezetből ezek az ingatlanbefektetési társaságok is profitálhatnak, ösztönözve ezáltal a magyarországi ingatlanpiaci tevékenységüket” – mondta el dr. Erdős Gábor, a Deloitte Legal irodavezető ügyvédje.
Kedvező feltételek
A törvénymódosítás nem változtat a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra eddig is vonatkozó rendkívül kedvező adózási szabályokon, így a részvénytársaságoknak ezt a formáját főszabály szerint továbbra is megilleti a társasági adó és helyi iparűzési adó alóli mentesség, valamint ingatlanszerzéseiket kedvezményes, 2 százalékos illeték terheli csak. Kapcsolt felektől történő ingatlanszerzés esetén természetesen továbbra is alkalmazható a vonatkozó illetékmentességi jogcím is.
[extracode type=”ad” id=”in_post”]
Mindemellett az elfogadott törvényjavaslat számos módosítással igyekszik az élethez igazítani a szabályozott ingatlanbefektetési társasági formában való működés feltételeit. A törvénymódosítás megengedi például a SZIT-ek esetében a dolgozói részvények kibocsátását, valamint – a megfelelő tőzsdei likviditás biztosítása érdekében – eltörli a részvények minimum névértékére vonatkozó rendelkezést.
A biztosító és hitelintézet részvényesek szabályozott ingatlanbefektetési társaságban fennálló részesedésének (vagy szavazati jogának) együttesen számított jelenlegi 10 százalékos maximuma a továbbiakban már csak a közvetlen részesedésekre (és szavazati jogokra) vonatkozik az elfogadott javaslat alapján. A SZIT-ek tevékenységi körei bővülhetnek az épületüzemeltetési tevékenységgel, igazodva az ingatlancégek működési sajátosságaihoz.
Átgondolt követelmények
Emellett fontos még megemlíteni, hogy a SZIT-ek induló tőkéjére vonatkozó 5 milliárd forintos küszöbértéket a konszolidált éves beszámoló készítésére kötelezett társaságok esetében a konszolidált mérleg alapján kell számítani.
Módosultak a közkézhányad részesedési korlát szabályai is, eltérő szabályozás vonatkozik a kizárólag szabályozott piacra bevezetett részvénnyel rendelkező társaságokra. Esetükben a SZIT feltételeknek megfelel az, ha a teljes jegyzet tőke névértékéhez viszonyítottan legalább 25 százalékot tesz ki azon részvények mértéke, amelyek tulajdonosai kisrészvényesek, azaz egyenként közvetve vagy közvetlenül a teljes jegyzett tőke össznévértékének legfeljebb 5 százalékát tulajdonolják.
A jogalkotó racionalizálta továbbá a SZIT-nél vezető állású személyek képzettségével szemben támasztott követelményeket és a korábbi szakirány meghatározások eltörlésével, a kizárólag felsőfokú végzettség megkövetelésével szélesebb teret enged a megfelelő személyek kiválasztásának a bizalmi pozíciókban.
A számviteli összhang
A számviteli összhang megteremtése érdekében tett módosítások eredményeként a SZIT ingatlanjainak értékelésénél figyelembe vételre került az IFRS átértékelési modell vagy valósérték-modell elveinek alkalmazhatósága is mind a SZIT, mind a SZIE és a projekttársaságok esetében is.
Továbbá a SZIT idegen tőke mértékére, illetve a portfolió diverzifikációra előírt korlát a konszolidált beszámoló készítésére kötelezett társaságokra kizárólag a konszolidált számok alapján vizsgálandó. Ez utóbbi mutatószám előírt mértéke is kedvezően módosult, miszerint a SZIT portfóliójában egyetlen ingatlan értéke sem haladhatja meg a mérlegfőösszegének a harminc százalékát.
Vonzóbb lehet a befektetőknek
A jogalkotó a SZIT-ek létrehozatalának és működésének számos feltételét tehát egyszerűsíteni próbálta, amely törekvése a gyakorlatba átültetve tényleges könnyebbséget jelenthet a befektetők számára.
„A szabályozott ingatlanbefektetési társasági státusz megszerzése természetesen azoknak a társaságoknak teremthet rendkívül kedvező üzleti pozíciót, amelyek jelentős ingatlan portfólióval rendelkeznek, illetve a tőzsdei tőkebevonással tervezik bővíteni ingatlanportfoliójukat.”
„A tőzsdei működés a piaci erőforrások hatékony bevonásának lehetőségével, a szabályozott működés és az ingatlanalapokhoz hasonlóan kedvező adópozíció pedig a komoly jövedelem-megtakarítás bizonyosságával teheti rendkívül vonzóvá ezt a befektetési formát az ingatlanpiaci szereplők számára” – tette hozzá dr. Kóka Gábor, a Deloitte Adó- és jogi osztályának partnere.
Várható tehát, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési forma egyre inkább elterjed és bekerül majd a köztudatba. A várakozások szerint e befektetési forma fentiekben említett, vitathatatlan előnyei miatt a befektetők egyre nagyobb számban dönthetnek majd a SZIT formában történő működés, illetve a SZIT-be történő befektetés mellett.
