Az egyre több aktív érdeklődő és a szépen gyarapodó lakásvásárlói kör számára fontos, döntésüket is segítő jellemzőket szedtük össze az alábbi pontokba. Ugyanakkor az FHB bankfiókokban, a telefonos és online csatornákon elérhető hiteltanácsadóink és az ingatlanközvetítőink szerint más lakáspiaci szereplők számára is hasznos az áttekintés, mert a tapasztalható, hogy számos ellentmondó értesülés kering.
A többféle alapterület fogalom gyakran keveredik
Az alapterület fogalmának meghatározása nem egyszerű, különböző típusait egy kormányrendelet (OTÉK) melléklete is definiálja. De a bruttó, nettó és hasznos alapterületről sok részletes információ található az interneten is. Ha egy ingatlan alapterületéről beszélünk, általában a nettó területét értjük alatta, ami a falak közti területet jelenti (szó szerint pedig: a „helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe”, a burkolatlan falsík 0,9 méter magasságban mérve). A nettó alapterület általában viszonyítási pontként funkcionál a többi területtípus meghatározásához.
A bruttó alapterület a nettóhoz képest abban tér el, hogy itt a területszámítás a falakat is tartalmazza, ezáltal ez az „épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület”.
Hagyományos építésmódú és alaprajzú lakásoknál jellemzően a bruttó alapterület általában 15-20 százalékkal nagyobb, mint a nettó. Ennek a mutatónak leginkább a 4. pontunkban részletezett beépíthetőségi szabályozásoknál van szerepe. Hivatalos szerepet tölt be például a júliustól a vissza nem térítendő állami támogatás, a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (röviden a CSOK) esetében adható összegek meghatározásánál a hasznos alapterület fogalma.
A hasznos alapterület a 190 centiméternél alacsonyabb belmagasságú (a beépített tetőtereknél, lépcső alatti tereknél tipikus ferde falsík) részek területének a teljes nettó alapterületből történő kivonásával számítható ki, de amennyiben a maradék alapterület jelentősen alacsonyabb a nettó területnél, akár további csökkentés is alkalmazható, melynek mértéke 10-25%.
Terasz és egyedi esetek
A hivatalos fogalmakon túl élnek olyan konvenciók, amelyeket egyes közvetítők és eladók használnak előszeretettel. Egy lakóingatlan esetében előnyt jelent, ha terasszal, erkéllyel, vagy loggiával rendelkezik, de területüket természetesen nem lehet ugyanolyan értéken figyelembe venni, mint a lakás belső részeit. Ezeket gyakran az egyedi viszonyokat is figyelembe véve értékelik a szakemberek (vagy akár az eladók). Gyakran az erkély, terasz területének 25%-át adják a lakáséhoz, az alulról-felülről és három oldaláról biztosan zárt loggia esetében pedig 50%-ot számítanak fel.
Földszint terasz esetén 10-30%-os területi beszámítás a szokásos. Persze a piac és főleg annak a funkcionális, építészeti jellemzőket értékelő tulajdonsága is befolyásolhatja a területszámítást és ennek alapján a vételárat. Természetesen a speciális esetek (mint például a barokkos zárt erkély, a részben fedett tetőterasz, vagy a francia balkon) is mutatja, hogy van mód egyedi értékelésre.
Hasonló ökölszabályok élnek más, egyedi adottságú lakóterületek esetén is. A részben a talajszint alatti, de még normál méretű nyílászárókkal rendelkező szuterént 60-75%-ban, az önálló helyiségként kialakított galériát (rögzített szerkezetű, a meglévő tartószerkezethez erősített) 40-50%-ban, míg a nyitott galériát minimális 5-10%-os értéknövelő beruházásként szokás beszámítani.
Gyakran nem részletezik a hirdetésekben e sokféle alapterületet, tehát érdemes rákérdezi a részletekre. Javasolt előre tisztázni az egyes helyiségek nettó és hasznos alapterületeit, önálló háznál a telken álló épületek bruttó alapterületét is. Hiszen például a lakás hasznos alapterület ismeretében kalkulálhatunk a CSOK igénylés lehetőségével, melyet az FHB Bank a honlapján elérhető praktikus jogosultság ellenőrző alkalmazással is segít.
Lakásállomány és építések
A népszámlálások eredményei sok egyéb érdekesség mellett tartalmazzák az éppen aktuális települési lakásállományt leíró statisztikákat. A magyarországi lakóingatlanok átlagos alapterülete 2011-ben 77 négyzetméter volt.
A nagyobb városokban az egy lakóingatlanra jutó átlagos alapterület jóval alacsonyabb, mint az országos érték. Ennek oka természetesen az, hogy ezeken a településeken gyakoribbak a társasházak. Budapesten és a megyeszékhelyeken ezért az átlagos alapterület jócskán elmarad az országos szinttől. A spektrum másik végén az egyéb községek és városok találhatók, ahol túlnyomó részben családi házak alkotják a lakóingatlan állományt.
A különbségek különösen jól szemléltethetőek a főváros három részre történő felosztásával. Az egy lakóingatlanra jutó alapterület legalacsonyabb Belső-Pesten (V-IX., XIII. kerület), ahol alig található családi ház, így 57 négyzetméteres átlag jellemzi. A külső-pesti, illetve budai területeken átlagosan 7-8 négyzetméterrel nagyobb az az átlagos alapterület, ami a családi házak magasabb arányának köszönhető.
A 2001. és 2011. évi két népszámlálás között eltelt időben az alapterületek valamelyest növekedtek, ennek hátterében az átlagosnál nagyobb otthonok építése, illetve a kisebbek megszűnése állhat. Belső-Pesten a lakásmértek alig változtak, azaz a megújult részeken az állományhoz hasonló lakóingatlanok épültek.
A KSH emellett közzéteszi az egyes településeken újonnan épített lakóingatlanok összes alapterületét is. Az épített négyzetméterek átlagos értékeinek vizsgálatával választ kaphatunk arra a kérdésre, hogy miért növekedett a két népszámlálás között az egy lakóingatlanra jutó alapterület az országban.
Belső-Pest kivételével az újonnan épült otthonok alapterülete nagyobb a meglévők átlagos értékénél, azonban ez a növekedés a különböző időszakokban meglehetősen változékonyan alakult. 2000 és 2004 között a családi házak kínálata magasabb volt, míg a későbbiekben csökkent a lakóingatlanok alapterülete. A 2005 és 2008 közötti időszakra tehető a lakásfejlesztések „aranykora”, míg a családi ház építések száma stagnált, sőt csökkent, ennek következtében az új lakóingatlanok átlagos mérete jóval kisebb volt, mint az előtte és az utána lévő időszakban.
2009 és 2013 között Budapest kivételével nőtt a megépült otthonok alapterülete, amiben azonban nagy szerepet játszott, hogy a lakásfejlesztések jóval nagyobb mértékben estek vissza, mint a családi házak építése. Napjainkban tehát a statisztika szerint könnyebb nagyobb alapterületű otthont találni, mint az ezredfordulón, azonban a lakásállomány összetétele csak lassan változik.
A kisebb lakóingatlanok gyorsabban cserélnek tulajdonost
Az FHB Lakásárindex adatbázisa alapján az adásvételek tárgyát képező lakóingatlanok nagyságát is megvizsgáltuk. A gazdát cserélt otthonok esetében az alapterületek alacsonyabbak az állomány alapterületénél.
Ez arra enged következtetni, hogy a társasházi lakások nagyobb része cserélt tulajdonost, mint a családi házak, vagyis a kisebb otthonok kelendőbbek, gyorsabban forognak a piacon. Szembetűnő még, hogy Külső-Pest sokkal inkább Belső-Pesttel mutat hasonlóságot ebben az összevetésben, mintsem Budával, ami annak a valószínűségét erősíti, hogy Budán több családi háznál történt tulajdonosváltás, mint Külső-Pesten.
Figyelni kell a beépíthetőség szabályozására is!
Családi házaknál a telek és a ház (felépítmények) viszonya is befolyásolhatja az árat. A már említett OTÉK és a helyi önkormányzat hatályos vagy elfogadás előtt álló rendezési terve, városrendezési és építési szabályzata a különböző besorolású övezetekre meghatározhat beépítési korlátozásokat a telek és a felépítmény területének arányára, illetve a ház összes területének (szintterület: az összes építményszint bruttó alapterülete) arányára vonatkozóan is. Emiatt egy olyan telek, amire az érvényes szabályozás nagyobb házat enged építeni, értékesebb lehet.
Az 1. táblázatban bemutatjuk, hogy a nagyobb beépíthetőséget kihasználják az építtetők. Belső-Pest városias helyszínén sokkal nagyobb arányú a beépítettség, mint a külsőbb övezetekben. Budán nagyobb telkekre nagyobb házakat építenek. A legalacsonyabb a beépítettség a legkisebb településekre jellemző.
A beépítettséget azonban nem csak a szabályozás, hanem a keresleti viszonyok is alakítják. Budapest agglomerációjában hasonló szabályozások érvényesülnek, a hányadosok mégis eltérőek. Az agglomeráció drágábbra taksált északnyugati és nyugati szektorában a legmagasabb, 17%-os a beépítettsége az átlagosan 791 négyzetméteres telkeknek (4. ábra), míg a másik végletet a délkeleti rész jelenti 11%-kal (856 négyzetméteres átlagos telekterülettel).
Fajlagos lakásárak és lakásnagyság
Szinte már közhelynek számít, hogy a kisebb lakások fajlagos (egy négyzetméterre vetített) ára magasabb a nagyobbakhoz képest. Az FHB Index adatbázisa alapján ezt az állítást is megvizsgáltuk. Egy viszonylag homogén környezetből, Belső-Pestről összesítettük a lakás eladások adatait alapterület szerint. A kategóriák fajlagos árait azután mozgóátlaggal simítottuk ki.
Az 5. ábrán látható, hogy az állítás csak árnyaltan igaz: a kis lakások valóban magasabb fajlagos áron kelnek el, mint az 50 négyzetméternél nagyobb alapterületűek. 55 négyzetméter felett azonban újra relatív drágulást látunk, amit több tényező is magyarázhat.
Egyrészt, elképzelhető, hogy a relatíve nagyobb lakások előnyösebb fekvésűek, igényesebb kialakítást tesznek lehetővé, meglévő vagy korábbi tulajdonosuk nagyobb ráfordítást szánt a lakására. Másrészt a kínálati tényezők is magyarázhatják ezt az érdekes jelenséget. A rendszerváltás előtt a nagy lakásokat gyakran kisebbekre szabdalták fel, és mint egy korábban szerepelt tanulmányunkban, az ezredforduló után is átlagosan 55 négyzetméternél kisebb lakások épültek Belső-Pesten, így a nagyobb lakások kínálata továbbra is alacsony e lokáció esetében.
A lakáshitel része a vásárlásban
A lakásvásárlás hagyományosan a családok egyik legjelentősebb beruházása, amelyet gyakran nem teljes egészében önerőből valósítanak meg.
Lakásvásárláshoz a legtöbb háztartás hitelt vesz fel. A lakáscélú átlagos hitelösszegek az utóbbi pár évben enyhe növekedést mutatnak, a finanszírozáshoz átlagosan 5-6 millió Ft hitelt vesznek fel. Amennyiben ezt a számot összevetjük a forgalomban szereplő átlagos ingatlan méretekkel (60-80 négyzetméter), akkor azt mondhatjuk, hogy a lakás négyzetméter árából jellemzően 60-100 ezer forintnyi részt fizetnek ki hitelből a vevők.
Fontos a futamidő
Az, hogy ez törlesztőrészletben mennyit jelent, jelentősen függ a felvenni kívánt hitel futamidejétől és kamataitól. Minél hosszabb a futamidő, illetve minél alacsonyabb a kamat, annál kevesebb lesz az egy négyzetméter finanszírozására jutó törlesztőrészlet (is).
A hitel kamatok manapság csökkenő tendenciát mutatnak, az általános kamatkörnyezet csökkenése tehát a törlesztőrészletek csökkenését is magával vonja. A kamat ugyanakkor függ attól, hogy milyen hosszú távon szeretné az ügyfél azt rögzíteni. Hosszabb kamatperiódusú hitellel bebiztosítható a hosszú távon változatlan törlesztőrészlet, jellemzően felárral, míg a gyakoribb kamatváltoztatású referencia hozamhoz kötött hitelek esetén a kamatok alacsonyabbak.
Minden hitelnek „ára” van
A hitel „ára” számos más tényezőtől is függhet, így például attól, hogy piaci, vagy támogatott konstrukciót választ az ügyfél, mennyi a vásárlás során az önerő (CSOK támogatás igénylésével tudja-e növelni) aránya a vételárhoz viszonyítva, mekkora rendszeres jövedelem jóváírás várható a számlájára, vagy milyen egyéb banki termékeket vesz igénybe. A bankok ugyanis általában különböző kedvezményekkel díjazzák azt az ügyfelet, aki elsődleges bankjául választja a hitelt nyújtó bankot, az ezáltal szerzett banki kamatkedvezményekkel pedig még alacsonyabb kamatokat lehet elérni.
Fentiek után belátható, hogy nehéz egy átlagos egységnyi négyzetméterre jutó törlesztőrészletet megnevezni, de a tapasztalatok alapján jól szűkíthetőek a jellemzők, így megpróbálkozhatunk vele.
Vegyünk például egy átlagos 5 millió Ft-os hitelösszeget, melyet 20 évre vett fel a friss tulajdonos egy 60 négyzetméteres átlagos ingatlanra. A jelzáloghitel kamatok manapság olyan 3,5-8%-os sávban mozognak, ebből átlagosnak mondható egy 6%-os hitelkamat, ezzel fogunk számolni (THM 3,65-8,36%. ) Ennek a hitelnek a havi törlesztőrészlete 25.833 Ft, tehát a 60 négyzetméteres lakás 1 négyzetméterére jutó törlesztőrészlete ebben az átlagos esetben 430,55 Ft.
