Már az előző, áprilisi felmérés során is sokat javultak a várakozások a fél évvel korábbihoz képest. Ez a tendencia a jelen megkérdezés során is folytatódott, igaz, a javulás mértéke nagyjából a felére csökkent.
A szám, amely mindent megmutat
A GKI évente kétszer szervez felmérést a vállalatok, az ingatlanokkal foglalkozó cégek (fejlesztők, forgalmazók, tanácsadók és üzemeltetők), valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A fővárosi és a magyarországi ingatlanpiaci indexek egyetlen számba sűrítik az egyes részpiacoknak (a lakás-, az iroda-, az üzlethelyiség- és a raktárpiacnak) a következő egy évben várható helyzetére vonatkozó várakozásokat, s ezzel összefoglaló képet adnak az ingatlanpiaci kilátásokról.
Az indexek viszonyítási alapja – csakúgy, mint a korábbiakban – nem egy „ideális” egyensúlyi piac, hanem a fővárosi illetve magyarországi ingatlanpiac 2006-2010 között regisztrált átlagos állapota. Így a 100-as érték reprezentálja a piaci átlagot. A 100 feletti értékek az ennél kedvezőbb, a 100 alatti értékek az ennél kedvezőtlenebb kilátásokat mutatják.
A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2014 októberében 109, ami 3 százalékponttal magasabb az előző, áprilisi megkérdezés során kapott értéknél. A magyarországi ingatlanpiacot jellemző 2014. októberi érték 105,5, ami csaknem 3 százalékponttal magasabb a félévvel korábbi értéknél. Mind a fővárosra, mind az ország egészére vonatkozó index értéke megközelíti a válság előtti csúcspontot. Ez vélhetően nem jelenti azt, hogy a piaci szereplők egy újabb „aranykor” bekövetkezését várnák, hanem a hazai ingatlanpiacnak a jelenlegihez képesti élénkülését valószínűsítik. A lakások és irodák piacán számottevő a kilátások javulása, a logisztikai szegmensben inkább csak a vidéki válaszadók váltak optimistábbá, míg a kereskedelmi ingatlanok piacán egyáltalán nem javultak a várakozások. Az építési telkek piacán jórészt csak a fővárosban és közvetlen környékén érezhető némi mozgolódás.
Irodapiac
A jelen felmérés eredményei fordulatot jeleznek a kihasználtság területén. Míg 2013 második felében és 2014 elején jellemzően csökkentek a kihasználtsági mutatók, addig a 2014 októberében a fél évvel ezelőttihez képest – a pesti „A” kategória kivételével – minden szegmensben nőttek e mutatók értékei. Kelet-Magyarországon a fél évvel ezelőtti 65%-os kihasználtság 67%-ra nőtt. Nyugat-Magyarországon a hat hónappal ezelőtti 65%-os mutató nem változott.
Az irodapiaci index a fővárosban 6, míg az ország egészét jellemző index 2 ponttal emelkedett. A derűlátás az ingatlanokkal foglalkozó cégek és a vállalati szféra reprezentánsainak válaszaiból is kisejlik. A jelen felmérés során mért indexértékek az ország egészét illetően csaknem elérik, a fővárost illetően kissé meghaladják a 2008 első felében mért értékeket. Mindebből aligha lehet a válság előtti idők visszatérésére következtetni, azonban ez a komoly mértékű optimizmus a piac élénkülésére utalhat.
Üzlethelyiségek piaca
2013-ban megindult a kiskereskedelmi forgalom bővülése, s ez a folyamat idén és várhatóan jövőre is folytatódhat. A verseny továbbra is erős lesz, ezért a kereskedelmi ingatlanpiac pezsgő maradhat. A szektor szabályozása terén a kormányzat továbbra is igen aktív (meghozott és lebegtetett intézkedések), így a kockázatok a közeljövőben is jelen lesznek.
Az üzlethelyiség-piaci indexek közül a fél évvel ezelőttihez képest a fővárosi agglomerációra vonatkozó egy bő ponttal csökkent, míg az ország egészére vonatkozó lényegében stagnált. A jövővel kapcsolatos bizonytalanság tehát elég markánsan tükröződik az indexek alakulásában.
Amíg az ingatlanos cégek várakozásai stagnáló helyzetet vetítenek előre, addig a vállalati szféra képviselői körében enyhe többségben vannak a derűlátók.
Raktárpiac
A logisztikai ingatlanok piacán a kihasználatlanság továbbra is magas, a fővárosi agglomerációban található raktárak teljes alapterületének csaknem az egyötöde üresen áll. A jövőt illető kilátások ugyanakkor kedvezőek: az ipari termelés és a kiskereskedelmi forgalom is élénkülést mutat s ugyanez várható a következő időszakban is. Mindez a szállítmányozás s ezen belül a raktározás iránti igényeket várhatóan növeli.
E kedvező kilátások a GKI felmérési eredményeiben is visszatükröződnek, igaz, inkább csak a vidéki körzetekben. A fővárosi raktárpiaci index értéke 1, az ország egészére vonatkozó mintegy 6 pontot emelkedett az előző felméréshez képest. A vidéki régiókban a felmérésben résztvevő ingatlanos cégeknek a következő egy évet illető várakozásai jelentősen javultak az előző megkérdezéshez képest, Budapesten csak hibahatáron belüli a javulás. A gazdálkodó szféra képviselői – országos átlagban – a saját tulajdonú logisztikai ingatlanok iránt támasztott kereslet növekedését, míg a bérleti szegmensben stagnálást vetítenek előre.
Építési telkek piaca
Az építési telkek piacán igazi mozgolódás az ingatlanokkal foglalkozó cégek szerint inkább csak a fővárosi agglomerációban érezhető, a vidéki területeken egyelőre nem javultak a kilátások. A magánberuházások idén már élénkültek s ugyanez várható jövőre is, de ennek a keresletre gyakorolt pozitív hatása még alig érezhető. A vállalati szféra várakozásai viszont derűlátók, minden vizsgált körzetben a telekállomány növelését tervezők vannak többségben a csökkentést fontolgatókkal szemben.
Lakáspiac
A magyarországi lakáspiac megítélése 2014 októberében – a fél évvel korábbihoz képest – csak a keleti országrészben mutat javulást, a fővárosban és a nyugati országrészben nem következett be érdemi változás.
A lakáspiaci index értéke mind Budapestre (több mint 4 ponttal), mind az ország egészére vonatkozóan (mintegy 3 ponttal) emelkedett. A Magyarország egészére és a fővárosra vonatkozó jelzőszám értéke is jócskán meghaladja a 2006-2013 közötti időszaki átlagát, sőt, a válság előtti szintet közelíti. Természetesen ez nem azt jelenti, hogy a válaszadók szerint a piaci tranzakciók száma a válság előtti szintre emelkedhet vissza, inkább azt, hogy a lakáspiaci szereplők élénkülő forgalomra számítanak a közeljövőben.
A válaszadó ingatlanfejlesztő és – forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban összességében a maihoz képest minden körzetben javuló piaci helyzetet várnak.
Budapesten – a családi házak és a pesti oldal belvároson kívül eső területei kivételével – minden szegmensben javuló kilátások voltak regisztrálhatók. A legnagyobb pozitív irányú elmozdulás a budai zöldövezetben volt megfigyelhető, de jelentő javulás várható a panelpiacon is.
A lakásépítésre és vásárlásra vonatkozó lakossági várakozásokat továbbra is nagyfokú bizonytalanság jellemzi. Mindez talán nem is véletlen, hiszen bizonyos tekintetben „átmeneti” korszakot élünk. A devizahitelekkel kapcsolatos elszámolások és e hitelek forintosítása még előttünk áll. A lakásvásárlást könnyítő kormányzati támogatások várhatóan bővülnek, de ezek konkrét formái még nem ismert a lakosság előtt, így ezekre építeni aligha lehet.
Árak, bérleti díjak
Az új építésű lakások árai esetében a válaszadók többsége stagnálást vár, a számszerű prognózisok is csak enyhe áremelkedést valószínűsítenek.
A használt lakások esetében – csakúgy, mint fél évvel ezelőtt – a válaszadók többsége a következő 12 hónapban stagnáló árakat vár. Mindazonáltal az áremelkedésre számítók aránya minden szegmensben meghaladja az árcsökkenést valószínűsítők arányát. A területi különbségek jelentősek. Az összesített prognózisok szerint a leggyorsabb áremelkedés Nyugat-Magyarországon valószínű.
Budapesten némi áremelkedés a zöldövezetekben illetve a budai oldalon képzelhető el. A pesti panelek várhatóan a közeljövőben sem várnak értékesebbekké.
A felmérés résztvevői szerint az irodák és az üzlethelyiségek bérleti díjai a következő 12 hónapban várhatóan nem vagy nem jelentősen változnak. A raktárak esetében némi díjemelkedés elképzelhető.
