Ezt várják a piaci szereplők a jövőtől
A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2015 októberében csaknem teljesen megegyezik a fél évvel ezelőttivel. A magyarországi ingatlanpiacot jellemző 2015. októberi érték mindössze 1 százalékponttal alacsonyabb a félévvel korábbi értéknél – ezt a hibahatáron belüli változást is helyesebb stagnálásként értelmezni.
A lakáspiacon a fővárosban és a keleti régióban érezhető a várakozások javulása, de ennek mértéke sem számottevő. Az irodapiacon markánsan csökkentek az indexek, ez a negatív korrekció a korábbiakban kibontakozott s nem teljesen megalapozott optimizmus után természetes is. Az üzlethelyiség-piacon a jelen felmérés során sem változtak érdemben a kilátások. A fővárosi logisztikai piacon – hosszabb stagnálás után – enyhén javultak a várakozások, a vidéki körzetekre a változatlanság jellemző.
A felmérés résztvevői szerint a lakásárak Budapesten és a nyugati országrészben erőteljesebben, a keleti régióban csak jelképesen emelkedhetnek a következő egy évben. Az üzleti ingatlanok bérleti díjai esetében a közeljövőben a stagnálás lehet a meghatározó tendencia.
A fővárosi és a magyarországi ingatlanpiaci indexek egy-egy számba sűrítik az egyes részpiacoknak (a lakás-, az iroda-, az üzlethelyiség- és a raktárpiacnak) a következő egy évben várható helyzetére vonatkozó várakozásokat, s ezzel összefoglaló képet adnak az ingatlanpiaci kilátásokról.
Az indexek viszonyítási alapja a fővárosi illetve magyarországi ingatlanpiac 2006-2014 között regisztrált átlagos állapota. Így a 100-as érték reprezentálja ezen időszak piaci átlagát. A 100 feletti értékek az ennél kedvezőbb, a 100 alatti értékek az ennél kedvezőtlenebb kilátásokat mutatják.
Javuló irodapiaci helyzet
A jelen felmérés eredményei szerint Budapesten és környékén a kihasználtság tovább javult. Így ez már egymás után a harmadik megkérdezés, amikor e téren pozitív változás figyelhető meg. A budapesti átlag (80,8%) hétéves csúcsra került. A fél évvel ezelőttihez képest minden vizsgált szegmensben emelkedett a kihasználtság. Vidéken is kedvező fejlemények érezhetők: ugyan Kelet-Magyarországon a fél évvel ezelőtti 67%-os kihasználtság nem változott, de Nyugat-Magyarországon a hat hónappal ezelőtti 69%-os mutató 75%-ra emelkedett.
[extracode type=”ad” id=”in_post”]
Az irodapiacon az elmúlt időszakban kedvező folyamatok voltak regisztrálhatók, erősödött a bérlői aktivitás. A relatíve sok kihasználatlan kapacitás viszont természetes gátját jelenti az új beruházásoknak. A korábbi jelentős mértékű kilátás-javulás után a mostani negatív korrekció akár természetesnek is mondható. Összességében még így is elég erős a derűlátás az irodapiacon.
Mire számíthat a kiskereskedelem?
Az üzlethelyiségek piacán nem várhatóak nagy változások. A kiskereskedelem forgalmi adatai javulók (2014-ben 4,1, 2015 első nyolc hónapjában 6%-kal bővültek az eladások) és a kilátások is kedvezőek (2015-ben 5, igaz 2016-ban már csak 2%-os növekedés várható). A fejlesztések a közeljövőben várhatóan csak mérsékeltek lesznek. Vannak ugyanis negatív tényezők is: a túlfejlesztettség, az ellenséges törvényi és szabályozói környezet, az online kereskedelem terjedése.
Vannak üres raktárak
A logisztikai ingatlanpiacon – az utóbbi időszakban tapasztalható kedvező folyamatok ellenére – továbbra is bőven található üresen álló kapacitás. A felújítások, korszerűsítések, a bérlői igények rugalmasabb kiszolgálására alkalmasabb kapacitások kialakítása a korábbinál gyakrabban tapasztalható, különösen népszerűek az EU-források felhasználásával megvalósuló kisebb fejlesztések.
Az ingatlanokkal foglalkozó cégek várakozásai a vidéki régiókban gyakorlatilag nem változtak az áprilisi megkérdezéshez képest, viszont a fővárosra és környékére vonatkozóan egyértelműen javultak.
Így mozdulhat a lakáspiac
A lakáspiaci helyzet összesített megítélése 2015 októberében a fél évvel ezelőttihez képest csak a fővárosi agglomerációban javult, a vidéki körzetekben lényegét tekintve változatlan.
A lakáspiaci index (ami az ingatlanos cégek és a lakosság várakozásait foglalja össze egyetlen számba) értéke a jelen felmérés során Budapestre vonatkozóan 1,5 ponttal emelkedett a fél évvel ezelőttihez képest, míg az ország egészét jellemző mutató lényegében stagnált. A lakáspiaci indexek 2012 eleje óta lényegében folyamatosan és számottevően növekednek, ebben most egy kis megtorpanás következett be.
A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest Budapesten és a keleti országrészben enyhén javuló, míg a nyugati régióban stagnáló piaci helyzetet várnak. A nyugat-magyarországi kilátások mindazonáltal számottevően kedvezőbbek a kelet-magyarországiaknál.
Budapesten pozitív irányú elmozdulás a pesti belvároson kívüli területeken várható, de ezek azért még nem zárkóznak fel a belváros keresleti piacához. Komoly kilátás-javulás érezhető a panellakások esetében is.
Kelet-Magyarországon a nem panel társasházi lakások piacán következhet be némi élénkülés, a panelekén valamivel kisebb. A nyugati országrészben csak a panellakások esetében csökkent a derűlátás.
Stagnáló várakozások
A 2015. októberi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az első negyedéves enyhe romlás után lényegében stagnáltak. A lakásfelújítást és korszerűsítést biztosan tervezők aránya érdemi emelkedést, az ezt valószínűsítők aránya stagnálást jelez az előző negyedévhez képest (a szezonális hatást kiszűrő 4 negyedéves mozgó átlagok alapján). A biztosan felújítást és korszerűsítést tervezők száma hatéves csúcsra ért.
Mozdulnak az árak?
Az új építésű lakások árai esetében vidéken stagnálást várnak a legtöbben, a fővárosban az emelkedést várók kerültek többségbe. A számszerű prognózisok Budapesten és a nyugati országrészben viszonylag erőteljes jövőbeni áremelkedésre utalnak.
A használt lakások esetében a válaszadók többsége (budapesti átlagban 65, a keleti régióban 70, a nyugati országrészben 55%) a következő 12 hónapban stagnáló árakat vár. Kivételt jelent ez alól a budai zöldövezet és a pesti belváros, itt többen illetve ugyanannyian várnak áremelkedést, mint stagnálást. Budapesten egyetlen válaszadó sem vár árcsökkenést és a nyugati országrészben is csak a családi házak esetében kaptunk néhány erre utaló választ.
A válaszadók döntő többsége szerint az üzleti ingatlanok bérleti díjai a következő 12 hónapban várhatóan nem változnak és az összesített prognózisok is csak kismértékű lehetséges változásokra utalnak.
