Ötezer négyzetméternél nagyobb bérlői igényt a piac nem tud már kielégíteni, annak ellenére, hogy tavaly 117 ezer négyzetméternyi új ipari ingatlant adtak át hazánkban, és jelenleg is mintegy 115 ezer négyzetméternyi – már bérlőre talált – terület van fejlesztés alatt. A dinamikusan bővülő piacon a megfelelő fejlesztési területek hiánya, a munkaerőhiány és az építési költségek emelkedése ugyanakkor visszavetheti a további fejlesztéseket.
Meglepő számok
Tavaly 117 ezer négyzetméter új ipari ingatlant adtak át Magyarországon, ami 55 százalékos emelkedést jelent az előző évihez képest, a kereslet azonban ennél lényegesen magasabb a piacon. Szinte alig maradt üres, bérbe vehető terület, az ipari ingatlanok piacán soha nem volt ennyire alacsony üresedési ráta (4 százalék), mint 2017 végén – mondta Dr. Würsching Péter, a Jones Lang LaSalle Kft. bérbeadási vezetője.
Elindult a bérleti díjak emelkedése is – az új építésű parkokban átlagosan 4,25 euró, míg a már meglévőknél 3,6-4 euró között van egy négyzetméter –, amely a túlkereslet miatt várhatóan tovább emelkedik majd. A tavalyi évben soha nem látott méretű, a százezer négyzetmétert megközelítő bérleti tranzakciók voltak a piacon – emelte ki a szakember.
Jelenleg 115 ezer négyzetméternyi ipari ingatlan van már építési fázisban, de ezek túlnyomórészt személyre szabott (build-to-suit) fejlesztések, amelyekre a bérlők már megvannak, ezért ezek hatására további üres terület nem fog megjelenni a piacon – hangsúlyozta Dr. Würsching Péter.
[extracode type=”ad” id=”in_post”]
Nincs hová terjeszkedni
Elérhető fejlesztési területből is kevés van, nincsenek jó lokációjú telkek, vagy csak nagyon drágán lehet hozzájutni: a mezőgazdasági művelésből kivett területeken a kisbirtokosi szerkezet miatt olykor 40-50 tulajdonost kellene kivásárolni egy-egy fejlesztési terület létrehozásához, ami rendkívül idő- és költségigényes.
Az ilyen területek előkészítése legalább egy-két évbe telik, ami óvatossá teszi a fejlesztőket, mert bár jelenleg nagy a piaci igény, de egyáltalán nem biztos, hogy két három év múlva is ez lesz a helyzet – tette hozzá a szakember.
Emellett a munkaerőhiány, és a költségek növekedése is visszaveti a fejlesztéseket. Miközben az építési költségek 30 százalékkal nőttek, addig a bérleti díjak emelkedése (10 százalék) ennél lényegesen alacsonyabb. Megjelentek ugyan újra a spekulatív fejlesztések is, de a piacon jelenleg csak néhány cégnek vannak nagyobb, konkrét fejlesztési lehetőségei.
Nőttek az üzemeltetés költségei is elsősorban az adóemelések és új adónemek miatt (például reklámtábla). Jelenleg a piacon 0,65 és 0,95 euró közé esnek az ipari parkok teljes üzemeltetési költségei, amire addicionális díjak (például menedzsment-díj) is társulhatnak.
Továbbra is megéri ugyanakkor saját üzemeltetés helyett szaktudással rendelkező, profi cégekre bízni az üzemeltetést, elsősorban a munkaerő-költségek, a professzionális eszközpark miatt.
