Az FHB Lakásárindex 2014 I. negyedévében 154,9-re csökkent. A lakásárak 2,5%-kal (reál értelemben ugyanekkora mértékben) csökkentek az előző év azonos időszakához képest. Kitartó keresletnél természetesen csökkennek a kínálati többséget mutató részpiacok, és az árak felfelé indulhatnak egyre több helyszínen és kínálati szegmensben, ahogy erre már vannak példák Magyarországon és Európában egyaránt – állapítja meg a jelentés.
Egyes térségekben már emelkednek az árak
A lakásárak a 2008 I. negyedévi csúcs óta csökkenek, ennek mértéke azonban 2009 és 2011 között országos szinten mérséklődött, és 2012-ben is alacsony szinten maradt. Ugyanakkor 2013-ban ez a tendencia megtört, ám az azóta feldolgozott adatok azt mutatják, hogy az országos folyamat visszaállt stagnálásra.
A stagnáló pálya megítélését kedvezően egészítik ki további információk. Egyrészt, az időközben nulla szintre mérséklődő inflációval a lakásárak reál értelemben is stabilizálódnak. Másrészt, az országos Index alakulásában továbbra is meghatározó szerepet játszik a Nemzeti Eszközkezelő aktivitása, és ha ezektől a diszkontált áron elkelő lakásoktól eltekintenénk, az árak néhány kiemelt lokációban már növekedést mutatnának.
Az országos átlagnál értékállóbb terület
– a Balaton környéke;
– Nyugat-Magyarország gazdaságilag kedvező helyzetben lévő részei;
– azok a területek, amelyeknek legtöbbet számít a 4-es metró indulása és a Kelenföldi pályaudvar vonatainak ütemezett menetrendje;
– az autópályán 2 órán belül elérhető nagyvárosok kedvelt részei;
– és az újjáéledő budapesti belváros.
A lakásárak stabilizálódása, fordulata nem általánosan megfigyelhető jelenség. Néhány részpiac tartósan jobban teljesít az országos átlagnál, s van, amely már fordulatot is mutat.
Budapest belvárosában, a jól elérhető nagyvárosokban és Nyugat-Magyarországon az eltelt egy évben határozott fordulat mutatkozott az árakban is.
Jövedelem és foglalkoztatás
A lakáspiaci kereslet szempontjából kulcsfontosságú jövedelmi és foglalkoztatási adatok javultak, bővült a foglalkoztatás, növekedtek az átlagkeresetek.
Az MNB adatai alapján 2014-ben a lakáscélú forinthitelek kihelyezése az első két hónap átmeneti lassulásától eltekintve egyre inkább dinamikusan növekvő trendet mutat. Az idén májusról publikált mutató szezonális hatásoktól megtisztított értéke már majdnem eléri a végtörlesztés kezdeti, 2011 novemberében mért szintjét. Ha az év első felében tapasztalható megnövekedett érdeklődés kitart, az meghatározóan pozitív hatással lehet az idei év lakáspiaci forgalmára. A hitelkamatok előre láthatóan tartósan alacsony, 6% alatti szintje huzamosan segíti ezt a folyamatot.
A jegybanki alapkamat csökkentési folyamata nem állt meg, ezért a betéti és hitelkamatok is újabb rekord alacsony szintre kerülnek. Az átlagos piaci kamatláb 2014 augusztusára már 6% alá csökkent, az FHB Bank választékában elérhető legkedvezőbb hitelek kamatlába 5% alatti.
Különböző pályán az európai lakáspiacok
Az elemzés készítői a legfontosabb tanulságként értékelték, hogy a – hazai helyzethez hasonló – polarizálódás figyelhető meg. Az európai lakáspiacok közül jó néhányat kevésbé érintett meg a válság, vagy már látszik a fordulat, míg a másik csoportban még nem következett be a válság utáni trendforduló.
Számos országban mozdultak felfelé az árak 2013 utolsó negyedévében, a legnagyobb emelkedést Írországban, az Egyesült Királyságban, Svédországban és Németországban tapasztalták. A legnagyobb esésre Olaszországban, Hollandiában, Spanyolországban és Portugáliában került sor. Ugyanakkor az ingatlanpiaci buborék kipukkanása után hatalmas veszteségeket elszenvedett Spanyolországban és Portugáliában mérséklődött az árak esésének üteme.
A spanyol országos szinten tapasztalt nagy esés mellett Madridban és a használt lakások iránti nagyobb keresletet támasztó régiókban az országos szint alatti az esés mértéke, egyes esetekben pedig növekedés is tapasztalható. Például a turisztikailag vonzó Baleárok és Kanári-szigetek piacain az esés szinte meg is állt, 2014 második negyedévének utolsó hónapjában az árak már csak 0,1 százalékkal csökkentek a Tinsa IMIE Index szerint 2013 júniusához képest.
Lendületes emelkedés a német és osztrák piacon
Németországban az árak már a második fél év óta emelkednek rohamtempóban, 3 százalékkal éves szinten. A nagyobb városokban pedig még ennél is nagyobb a növekedés üteme, 6 és 8,5 százalék között mozgott 2014 májusában. Az árak alakulásában nagy szerepe van az euró zóna alacsony kamatszintjének. Németországban azonban még így is alacsonyabb a lakásárak jövedelemhez viszonyított szintje, mint a kontinens legtöbb országában, köztük Magyarországon is.
Hasonló a helyzet Ausztriában, ahol szintén jelentős árnövekedésen mennek keresztül az ingatlanok. Az árak Bécsben 2004 óta emelkednek, és 2013 végére megduplázódtak az Osztrák Nemzeti Bank adatai szerint. Egész Ausztriát tekintve ennél azért szerényebb, 37,1 százalékos nominális növekedés jellemző.
Nőnek a regionális különbségek
A magyar folyamatokhoz hasonlóan a több országban is a fordulat során egyre nagyobb különbségek mutatkoznak regionális szinten. Írországban is Dublinnak köszönhető az éves átlagos növekedés, az ország más területein enyhe esés tapasztalható. A dublini növekedés hátterében az áll, hogy hiány alakult ki a keresett lakóingatlanokból.
Dániában szintén a Koppenhága környéki ingatlanok emelkedése a legmeghatározóbb. Franciaországot ugyancsak e kettősség jellemzi, Párizsban és az Ile-de-France régióban az új és használt lakások ára csökken, míg az ország más területein a tervezett áfa-emelés következtében az új lakások ára változatlanul emelkedik.
Beindulnak a fejlesztések
Az építési engedélyek tekintetében is vegyes képet mutatnak Európa országai. Bár egyelőre kevés ország (Bulgária, Belgium, Németország, Egyesült Királyság, Svédország) éri el a 2010-es lakásépítési szintjét, egyre több országban látszik a fejlesztések beindulása. Az országok közül ebben a mutatóban is kiemelkedik Németország, ahol a lakásépítések meredeken ívelnek felfelé, és 2010 óta több mint 50 százalékkal növekedett a kiadott lakásépítési engedélyek száma.
Az utóbbi időben a lakásépítési engedélyek tekintetében növekedés jeleit mutató piacok egy jelentős részénél ugyanakkor még továbbra is messze elmarad ezek szintje a korábbiaktól, a pozitív irányba történő elmozdulás még nagyon friss, csak 2014 első negyedévében volt megfigyelhető. Erre jó példa Hollandia, Dánia, Csehország, de hazánk is. Több országban továbbra sem látszik a fordulat a lakásépítésekben, inkább a csökkenés, vagy jobb esetben a stagnálás jellemzi őket (15b. ábra). Ezek közé tartozik Spanyolország, Írország és Lengyelország, Franciaország és Portugália is.
Javuló gazdasági kilátások
A konjunkturális változások és a lakáspiac teljesítménye között szoros összefüggés mutatkozik a válságban is. Érdemes ezért a közvetlen lakáspiaci mutatókon túl a gazdaság egészének kilátásait is figyelni. Az EU gazdaságai továbbra sem szárnyalnak, de pozitív konjunkturális változásról be lehet számolni, ami a lakáspiaci élénkülés irányába hathat. Az európai országok körében a reál GDP idei növekedése 2% körüli szintre tehető, jövőre pedig még kedvezőbb konjunkturális környezet várható. Összességében a gazdasági helyzet javulása a legtöbb ország esetében pozitív üzenetet hordoz a lakáspiac számára.
Hitelezés nélkül nehezen képzelhető el lakáspiaci élénkülés. Az európai országok közül még számos országban csökken a jelzáloghitelek-állománya. Kedvező jel, hogy az utóbbi időben már több országban megközelíti a bruttó lakáshitel-kihelyezés a válság előtti szintet, vagy növekedést mutat. Egyelőre még ezek az országok vannak kevesebben, közéjük tartozik Belgium, Dánia, Svédország, Csehország vagy Franciaország.
