A hozamtermelés módjai
A lakás befektetésként két módon termel hozamot: egyrészt a megvásárolt használt vagy új lakás értéknövekedése, másrészt a bérbeadással megszerezhető bevétel alapján számítható a megtérülése. A havi átlagos bérleti díjakkal számított és éves jövedelemadóval csökkentett bevétel, illetve az átlagos négyzetméterárral kalkulált vételár alapján számított lakásbérleti hozamok 3-10 százalék között vannak.
Ha szeretnéd megismerni, hogyan kereskednek a profik az online tőzsdén, a Tőzsde napon konkrét tippeket kaphatsz tőlünk, amelyeket azonnal beépíthetsz a kereskedésedbe. A részvétel ingyenes, viszont regisztrációhoz kötött! (x)
Ha az értéknövekedést is figyelembe vesszük Budapest belső részén 9,5-13 százalék hozamok érhetők el (az V., a VI., a VII., a VIII., a IX. kerületben), a külső kerületekben 10 százalék feletti hozammal számolhatunk (pl. a X. vagy a XVIII. kerületben). Közel 9 százalék a hozam az új lakásprojektek legtöbbjével rendelkező XI. és XIII. kerületben, illetve a szintén kedvelt XIV. kerületben is. Lakásbérlet szempontjából a tömegközlekedéssel is jól feltárt, rendezett városrészek a legalkalmasabbak, különösen, ha felsőoktatási intézmények és a fontosabb munkahelyi övezetek jól elérhetőek.
A vidéki helyzet
A vidéki városokban az értéknövekedéssel korrigált hozam a vizsgált városok közül Győr kivételével mindenütt 10 százalék feletti. Debrecen, Kecskemét, Miskolc, Pécs mellett Szolnok, vagy Tatabánya – általában az új munkahelyek miatt vonzó vidéki városok – jó célpontja a befektetőknek.
[extracode type=”ad” id=”in_post”]
Panelt Debrecenben, Kecskeméten és Tatabányán is érdemes venni, az Otthon Centrum által megkötött adás-vételi és bérleti szerződések alapján akár 15 százalékos hozam is elérhető. Mivel Budapesten jellemzően drágábbak a panellakások (a vidéki városokban 250 ezres négyzetméterár kimagaslónak számít, Budapesten 300 ezer alatt alig találunk eladó panelt), a hozamok némileg alacsonyabbak, de a X. kerület és Csepel lakótelepein a vidéki városokéhoz hasonló hozammal számolhatunk. Ezekben a városrészekben azonban fontos a helyismeret, aki nem akar kockáztatni, az 10% feletti hozamot érhet el Óbudán, Kelenföldön vagy Zuglóban is.
Növekedés
A lakásárak növekedése már rövid távon is jelentős nyereséget hozott a befektetőknek. A KSH országos adatai szerint 2014 II. negyedévétől napjainkig minden negyedévben 8-17 százalékkal nőtt az átlagos lakásár az előző év azonos időszakához képest. Az Otthon Centrum szerint az országos átlagnál lényegesen magasabb árnövekedés volt mérhető a fővárosban és a megyei jogú városok jó részében.
Három év alatt 50 százalékos vagy ezt meghaladó mértékben nőttek Budapest belvárosában a téglaépítésű társasházi lakások átlagárai az V., a VII. és a IX. kerületben. A külső kerületek között kiemelkedő árnövekedés volt a IV., a X., a XV., a XVIII. és a XIX. kerületben, de nem panaszkodhatott az sem, aki az eleve magas átlagárszinten indult XI., XII., vagy XIII. kerületben adott el lakást az év végén, hiszen ezekben a kerületekben és bő 30%-kal magasabb volt az átlagár, mint két évvel azelőtt.
Ugyanez igaz az épülő projektekre is: aki időben beszáll és új építésű lakást vesz, akár egy-másfél év leforgása alatt 10-30 százalék értéknövekedést realizálhat új otthonával, ha valakinek (magasabb áron) átadja a lakás megvásárlásának jogát. Az adás-vételi szerződés nem változik, a fejlesztő az eredetileg szerződött áron és feltételekkel adja az ingatlant, az új vevő az eredeti helyébe lép, a projekt elején szerződött ár és az aktuális árszint közötti különbözet az eredeti vevőt illeti.
Egy 25 milliós ingatlan esetében, ha csak 10 százalékkal nő a vételár a projekt meghirdetése és befejezése között (+2,5 millió Ft) és az induláskor fizetett foglaló és első részletfizetés a teljes vételár 20 százaléka, akkor gyakorlatilag 5 millió Ft befektetéssel másfél év alatt 2,5 millió profit realizálható. Egy ilyen rövidtávú befektetési stratégia, bár szép hozammal kecsegtet, kockázatos: ha mégsem emelkedik az ár, esetleg pont arra a lakásra nincs másik vevő, akkor – amennyiben a vételár többi részét nem tudja kifizetni – a befizetett pénzének búcsút mondhat a vevő.
Ezekkel nem árt tisztában lenni
A hosszútávra (min. 3 hónapra) történő lakás bérbeadás egyéni vállalkozóként, adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként és adószámos magánszemélyként végezhető. A legtöbben adószám kiváltása nélkül végzik. Ehhez az szükséges, hogy a magánszemély ne legyen egyéni vállalkozó, ne végezzen egyéb gazdasági tevékenységet, ne legyen közösségi adószáma és ÁFA mentesen adjon bérbe (alapesetben az ingatlan bérbeadás mentes az ÁFA alól). Ettől még a bérbeadó alanya az ÁFA törvénynek, azaz bizonylat kiadásra kötelezett. Mivel nincs adószáma, ezért nem számlát állít ki, hanem például a bizonylat a szerződés lehet.
A bevételt és az elszámolható költségek körét is a személyi jövedelemadóról szóló jogszabály határozza meg. A bérbeadás után jövedelem szerint kell adózni, ami azt jelenti, hogy a bevételből le lehet vonni az elismert költségeket. A költségelszámolás kétféle képen történhet:
- 10 százalékos költséghányad (itt a bevétel 90%-a az adóalap, egyéb költség elszámolásra nincs lehetőség)
- tételes elszámolás, ez esetben tételesen kell a számlákat gyűjteni, amelyek jellemzően a tevékenység folytatása érdekében felmerült költségek (pl. rezsi költség) és az értékcsökkenési leírás a törvényben meghatározott módon.
A jövedelmet 15%-os SzJA terheli. Amennyiben a bérbevevő nem kifizető, akkor a bérbeadó magánszemélynek megának kell az adóelőleget meghatározni, és negyedévet követő 12. napig megfizetni a NAV részére, majd év végén bevallást kell készíteni. Amennyiben a bérbevevő kifizető, akkor a kifizetőnek kötelessége a magánszemély nyilatkozata alapján meghatározni a jövedelmet (tételes elszámolásnál maximum 50%-os költséghányadról nyilatkozhat), és ezt a normál bevallásaival köteles a magánszemély helyett megfizetni úgy, hogy azt előzetesen levonta a bérleti díjból.
A rövidtávú (turisztikai célú) bérbeadás, tulajdonképpen fizető vendéglátás kizárólag adószám birtokában végezhető és jegyzői működési engedélyre is szükség van. A bérbeadás ezen formája nem mentes az ÁFA alól sem. Erre a tevékenységére választható alanyi adómentes státusz, ami jelen pillanatban 8 millió Ft-os értékhatárt jelent. Ezt minden év decemberében lehet választani a következő adóévekre, a választás feltétele, hogy a tárgy évet megelőző, és a tárgyévben a tényleges árbevétel nem haladja meg évenként a 8 millió Ft-ot, valamint tárgyévet követő év várható bevétele sem haladhatja meg ez az értékhatárt.
A jogszabály a fizető vendéglátóknak biztosítja a tételes átalányadózás lehetőségét. Ezt csak saját tulajdonú ingatlanoknál választhatják, ha legfeljebb 3 lakásban folytatja ezt a tevékenységet. Az adó éves összege 38,400 Ft szobánként, melyet nem befolyásol az, hogy az év nem minden hónapjában van a szoba kiadva.
Az éves adó összegét negyedévente kell megfizetni. A tételes átalányadózást választóknak nem kell 2018-tól egészségügyi hozzájárulást sem fizetni. Amennyiben bérbeadó a fizető vendéglátás után úgy adózik, mint a hosszútávú bérbeadás esetén, akkor költséget is elszámolhat. Ez esetben a tényleges jövedelem alapján adózik, és a jövedelem 19,5%-át egészségügyi hozzájárulás címen meg kell fizetni.
