Még mindig kedvező a helyzet
Az 5 legfontosabb szempont közül több is pozitív elmozdulást jelez az első lakásukat megvásárolni szándékozók helyzetében 2015-ben az előző évvel összehasonlítva, míg a 2010-es évhez képest minden tényező javulást mutat a pókháló-ábrán.
A CSOK új lakásra, 3 gyermekkel elérhető 10+10 milliós konstrukciójából adódóan az elérhető támogatások bővülése, valamint a munkalehetőségek javulása segíti jobban az első lakásuk megvásárlása előtt állókat, de a hitelezési feltételekben is pozitív irányú elmozdulás volt tapasztalható az elmúlt egy év során.
A vizsgált tényezők közül ugyanakkor némileg romlott a lakásárak jövedelmekhez való viszonya, amelynek hátterében a lakáspiaci mélypont elérését követő, az elmúlt több mint másfél évben bekövetkezett jelentős lakásár-növekedés áll. Összességében az első lakásukat vásárlók helyzete továbbra is kedvezőnek értékelhető, különösen az öt évvel ezelőtti lehetőségekhez képest.
Már emelkedtek az árak
A lakásvásárlási döntéseket erősen befolyásolja a jövedelmi helyzet, a munkanélküliség csökkent az elmúlt időszakban, és a csökkenés kedvezőbb helyzetbe hozta a potenciálisan az első lakásvásárlás előtt álló 20-30 éves lakásvásárlói kört, mert ez a folyamat ebben a korosztályban még inkább tetten érhető volt.
[extracode type=”ad” id=”in_post”]
Az elmúlt hat évben a lakásvásárlók egyre kedvezőbb helyzetbe kerültek, a lakásárak csökkenésének és a jövedelmi helyzet javulásának következtében az árak jövedelemhez viszonyított aránya a 2007-et jellemző több mint 1,9-ről (azaz 1,93 hónapnyi átlagjövedelemért lehetett egy négyzetméternyi lakást megvásárolni) 2014-re 1,17-re csökkent.
A lakáspiac 2014-ben azonban elérte a mélypontot, és az árak emelkedésbe kezdtek. A drágulás 2015-ben is folytatódott, és az árnövekedés fel is gyorsult, amit a közel 4 százalékkal növekvő jövedelmek sem tudtak ellentételezni. Ennek hatására a lakásárak jövedelemhez viszonyított aránya növekedett, már csak 1,27 hónapnyi átlagjövedelemből lehet egy átlagos méretű lakás egy négyzetméteréhez hozzájutni.
Ez ugyan közel 8 százalékos romlást jelent az egy évvel korábbiakhoz képest, de a 2007-es, válság előtti évvel összehasonlítva elmondható, hogy még mindig 34 százalékkal kedvezőbb helyzetben vannak a lakásvásárlók.
Bővülő hitelezés, tovább csökkenő kamatok
Az előző kiadvány megjelenése óta eltelt időben a lakáshitelek piaca további bővülést mutatott. A növekedés ugyan már 2014-ben is látszott, de akkor még csak elérte a 20 milliárd forint körüli havi kihelyezést, 2015 közepétől azonban a hitelkihelyezések összege folyamatosan átlépi a havi 30 milliárd forintot, sőt szeptemberben meghaladta a 40 milliárd forintot is.
A lakásvásárlók számára kedvező, hogy a hitelek terhe tovább csökkent az elmúlt egy évben, a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a piaci kamatozású forint hitelek THM szintje átlagosan 5,76 százalékon állt 2015 novemberében, míg 2014-ben ugyanebben a hónapban még 6,6 százalék volt.
Egy tipikus hitel első évi törlesztése 2015-ben is tovább mérséklődött, így a hitelek terhei immár negyedik éve csökkennek az alacsonyabb kamatkörnyezet miatt. Jelenleg a korábbi devizahitelek szintjén állnak, a hitelrészletek a 2007-es szintnek megfelelő terhet jelentenek.
Jelentős bővülés a támogatásokban
Jelentősen változtak a lakáshoz jutást segítő támogatások a tavalyi évben, 2015. július elsejétől még kedvezőbb feltételekkel igényelhető a CSOK, a Családok Otthonteremtési Kedvezménye a használt lakást vásárlók és bővítők számára is és 2016 januárjától tovább bővítették a programot.
Jelenleg használt lakás vásárlásához vagy bővítéshez 550.000 és 2,75 millió forint közötti összeghez juthatnak az igénylők. A támogatás nagysága a gyermekek számától és a vásárolni vagy bővíteni kívánt ingatlan hasznos alapterületétől függ. Mivel a támogatási forma lehetővé teszi a még csak tervezett gyermekek után is az igénylést, kimondottan előnyös az Első Lakásukat megvásárolni szándékozók számára.
Egyszerre több kedvezmény is lett
Az idei év január elsején életbe lépett otthonteremtési támogatás jelentős újítása, hogy míg korábban a használt és új lakások esetén megegyezett a CSOK igényelhető összege, most az új lakás vásárlók vagy új házat építők jelentősen megemelt támogatáshoz juthatnak hozzá. Egy gyermekkel rendelkezők, vagy egy gyermeket vállalók számára 600 ezer forint, két gyermekesek, vagy két gyermeket vállalók részére 2,6 millió forint, míg a 3 vagy több gyermekesek, illetve a 3 gyermeket vállalók (mind a 3 gyermek előre is vállalható) 10 millió forintos állami támogatáshoz juthatnak hozzá.
Ráadásul a 3 gyermekes családok részére a vissza nem térítendő támogatáson felül még egy 10 millió forintos kedvezményes kamattámogatott hitel is igényelhető. A változás magával hozta továbbá, hogy a vissza nem térítendő támogatások feltételei közül az új lakás vásárlására vagy építésére korábban érvényben lévő árkorlátot eltörölték.
Az új lakásvásárlókat szintén kedvezően érintheti, hogy az új lakások áfája 5 százalékra csökkent idén január 1-től. Családi ház magán kivitelezésű építésekor pedig az FHB Bankban már igényelhető, az építkezés során kiállított számla szerint megfizetett általános forgalmi adó összegének megfelelő, de, maximum 5 millió forintos adó-visszatérítési támogatást igényelhetik az erre jogosult magánszemély építtetők.
A támogatások közül a legnagyobb részt a kamattámogatott hitelek képviselik, mert azok jelenértéke a támogatási időszak alatt összeadódik. A lakástakarék-pénztárak segítségével a lakásár 3 százalékának megfelelő támogatásban részesülhettek a vásárlók. A kiterjesztett CSOK azt jelenti, hogy bár a lakások értéke is nőtt, az elérhető támogatás arányaiban nagyobb segítséget jelent.
Soha nem látott lehetőségek
Összesítve, egy tipikus lakás megvásárlása esetén a vételár 14,7 százaléka volt megszerezhető támogatások formájában 2015-ben. Ez a szint körülbelül a 2004-2008-as időszakban tapasztalhatónak felel meg. Új lakások esetében nagyobb volt ez az arány, itt kicsivel több, mint 18 százalékos volt az állami hozzájárulás mértéke, ez azonban a 2010-2011-es időszakot leszámítva továbbra is jóval alacsonyabb szint volt, mint 2000 és 2008 között. Használt lakások esetében a támogatás mértéke ugyanakkor csak a 2000-2003-es időszakban volt csak magasabb a jelenlegi, 13,8 százaléknál.
Idén a 3 vagy több gyermekes családok esetében azonban eddig még soha nem látott lehetőségek nyíltak meg, a tavalyi átlagos 17,1 millió forintos új lakás árral számolva, a vételár közel 60 százaléka finanszírozható ezzel a speciális esetre nyújtott, 10 millió forintos CSOK-ból. Ez a szint a többi támogatás nélkül is meghaladja a 2002-es eddigi csúcsot, mikor az új lakás vásárlásához a vételár 57 százalékának megfelelően igényelhettek támogatást a vásárlók.
Sok kislakás épül
Az Első Lakásvásárlók számára az ingatlan vásárlás egy 5-10 éves időtávú befektetési döntés is egyben. Egy új ingatlanba költözéskor fontos, hogy az első lakásukat megfelelően értékesíteni tudják. Ebben nagy szerepe lehet annak is, hogy az adott időpontban mekkora, és milyen elosztású otthonokra van kereslet. Az alábbiakban a lakás kategóriák iránti igény változását mutatjuk be.
A 2000-es évek elején virágkorukat élték a kis, egyszobás lakások. Az akkoriban épült újépítésű lakásokon belül arányuk elérte a 15-16 százalékot. Az új lakások – a támogatási rendszernek is köszönhetően – „divatba jöttek”, sokan akartak új ingatlanba költözni, áruk azonban jelentősen meghaladta a használt lakásokét, így csak a kisebb otthon vásárlását engedhették meg maguknak.
Egyre tágasabb otthonokat kerestek
A befektetők körében is kedveltek voltak az egyszobás lakások, akik a kategória jövőre vonatkozó további népszerűségét várták. Mint azt korábban már bemutattuk a lakásvásárlás 2004-től kezdően egyre könnyebbé vált, így a lakásigények is változtak, sokak számára a nagyobb otthon megvásárlására is megnyílt a lehetőség. Az egyszobás lakások helyett inkább a legalább még egy fél szobával rendelkező otthonok váltak népszerűvé.
A válság kirobbanása előtt, az előbbi trend tovább folytatódott, a fejlesztési projekteken belül az egyre tágasabb otthonok kerültek előtérbe, a nagyobb alapterületen kevesebb szoba kapott helyet, az egyszobás lakások iránt pedig csökkent az igény.
A garzonkorszak nem tér vissza
A válság csendes évei után, úgy tűnik, a lakáspiac 2014-ben túljutott a trendfordulón, a lakásépítések pedig lassan kezdenek beindulni. A Budapesti Lakáspiaci Riport (BLR) adatai alapján végzett becslés szerint a most épülő projektekben az egyszobás lakások aránya csupán valamivel 10 százalék fölötti, de ebben nagy szerepe van egy kimondottan ilyen lakásokat kínáló projektnek, e nélkül az egy szobával rendelkező ingatlanok aránya mindössze 7,1 százalékos lenne, ami azt is jelenti, hogy a korábbiakhoz képest még tovább csökkent ennek a kategóriának a részesedése az épülő lakásokon belül. Vagyis a garzonlakások korszaka, mely az első újlakás-építési hullámot jellemezte, vélhetően most, a válság után sem tér vissza.
Kislakások ugyanakkor jelentős arányban készülnek a különböző projekteken belül. A most épülő lakások között a legnagyobb arányban a 40-60 négyzetméter közötti ingatlanok találhatóak, melyek összesen több, mint 42 százalékát teszik ki az építés alatt álló állománynak, de a 40 négyzetméter alatti lakások is fontos csoportot képviselnek több, mint 15 százalékos részesedésükkel. Ez egyben azt is jelenti, hogy a 60 négyzetméter alatti lakások aránya az épülő, a BLR által követett budapesti projekteken 58 százalékos.
Komoly motiváció lehet a CSOK
Nincsenek könnyű helyzetben a kibővített CSOK-nak köszönhetően 10+10 millió forintos összeget igényelhető 3 gyermekes családok. Jelenleg ugyanis nagyon kevés olyan lakás van, ami a 10 milliós támogatás igénybe vételéhez előírt kritériumokat teljesíti. Mindössze az épülő ingatlanok 42 százaléka 60 négyzetméter fölötti.
A 10+10 millió forintos támogatás és az adó-visszatérítési támogatás lehetősége ugyanakkor a várhatóan a 3 vagy többgyerekes családok számára komoly motivációt jelenthet akár saját családi házas építkezés indítására elsősorban vidéki településeken vagy a városi agglomerációban, azokon a részeken, ahol megfizethető áron, vagy helyi kedvezményekkel lehet építési telekhez jutni.
Lakásvásárlás kontra bérlés
Az Első Lakásukat Vásárlók csoportja számára – mint már korábban is írtunk róla – nagyon fontos, hogy kb. 5-10 éves időtávon hogyan alakul a megvásárolt ingatlan ára, amíg a következő lakáscserét igénylő élethelyzete miatt tovább nem költözik. A másik lehetősége a fent említett csoportnak a megfelelő lakhatás biztosítására, ha a saját ingatlan tulajdon szerzése helyett, inkább a bérel.
Az, hogy éppen a lakás megvásárlása vagy a bérlése mellett érdemesebb dönteni, egy mindig visszatérő kérdés az ingatlanpiacon, de a válasz folyamatosan változik az aktuális piaci feltételeknek megfelelően. Előző megjelenésünkben már bemutattuk, hogy a bérleti díjak jelentős emelkedésen mentek keresztül 2011 és 2014 között, mely folyamat a tavalyi évben is folytatódott, sőt a bérlemények drágulása fokozódott a kínálat szűkülésével párhuzamosan, de az új lakástámogatási rendszer is a lakásvásárlási lehetőségek javulásának irányába hatott.
Ugyanakkor a lakások jelentős drágultak az elmúlt a másfél évben, ami némileg ellensúlyozta a megugró díjak és új támogatások hatását.
Hogyan változhat az ár?
A következőkben azt mutatjuk be, hogy a fenti, bérlés kontra vásárlás kérdésre nem csak a különböző időpontokban térhetnek el egymástól a válaszok, de az adott időpillanatban, a különböző lokációkban is más lehet a racionális döntés.
Amennyiben kisebb a lakásár-bérleti díj hányados, vagyis olcsóbb a lakásvásárlás a bérléshez képest, akkor alacsonyabb reál felértékelődés esetén is az otthon megvásárlása válik a kifizetődőbb megoldássá. Minél rövidebb az időtáv, amelyre meg kell oldani a lakhatást, annál nagyobb reál felértékelődés mellett éri csak meg a lakásvásárlást választani.
Mikor mit?
5 éves időtávon Budapest II. kerületében és Debrecen Belvárosában – 1 százalékos várt reál felértékelődéskor – jobban megérheti a lakásvásárlás mellett dönteni, míg 10 éves időtávon, amennyiben a lakások reálértelemben nem veszítenek az értékükből, akkor szintén kifizetődőbb lehet a vásárlás a bérlés helyett.
Az ellenpólust Szentendre képviseli, ahol 5 évet nézve 3,7 százaléknál nagyobb várt reálfelértékelődés esetén érdemes elgondolkodni a vétel mellett a megadott paraméterekkel, míg 10 évet nézve 2,7 százalékosnál kisebb várt reál lakásár-emelkedésnél a bérlés felé tolódhat el a döntés.
Fontos azonban megjegyezni, hogy a fenti esetek az átlagos árakat és bérleti díjakat tükrözik, amelyektől az egyedi esetek jelentősen különbözhetnek.
