Egy átfogó nemzetközi kutatás szerint, minél inkább jellemző egy ingatlan elhelyezkedésére a gyalogos övezeti jelleg – ahol bevásárlási és kikapcsolódásai lehetőségek is találhatóak – annál nagyobb árprémiummal rendelkezik.
[extracode type=”ad” id=”in_post_trendextra” data=”96″]
Az amerikai Joe Cortright tanulmányában 1 90 ezer adásvételt vizsgáltak meg 15 különböző lakáspiacon, melyből 13 esetében pozitív korrelációt mutattak a ki a gyalogos övezeti jelleg és a lakás árak között. A prémiumok nagyobbak voltak a népszerűbb városi területeken, illetve a tömegközlekedéssel jól ellátott környékeken. De nézzük a hazai tapasztalatokat!
Budapest, V. kerület Váci utca
Bár nem közvetlenül a Váci utcát érintően, de az elmúlt években jelentős párhuzamos fejlesztések zajlottak le a pesti belvárosban, a Város Szíve Programban. A Belvárosban növelték a gyalogosok rendelkezésére álló teret, míg az autóforgalmat csökkentették.
A Váci utcai lakások árait a közvetlen közelében található utcák illetve a környékbeli 1052-1056- os irányítószám lakásaival vetettük össze. A Váci utca ingatlanjai sokáig jelentős árprémiummal rendelkeztek a környékhez képest. Azonban – vélhetően a beinduló fejlesztéseknek is köszönhetően – az 1052-1056- os irányítószámú területek jelentős dráguláson mentek keresztül, így 2008-tól kezdődően a medián fajlagos áraik meghaladják a Váci utca árait.
[extracode type=”ad” id=”in_post”]
A sétálóutca és az előbb említett terület ingatlanjai között az árkülönbség 2003-ban a csúcsponton 16,5 százalékos volt, a válság kezdetétől azonban már 5-10 százalékkal drágábbak voltak a távolabbi környék lakásai. A sétálóutca árprémiuma a közvetlen környezetében található utcákhoz képest kisebb mértékben csökkent, mint a távolabbi helyszínekkel összehasonlítva.
2015-ben a Váci utca lakásai 2,2 százalékkal voltak drágábbak a közvetlen környékének ingatlanjainál, de a fajlagos medián árak közel 7 százalékkal alacsonyabb szinten mozogtak a 1052-1056- os irányítószámmal rendelkező lakásokénál.
Budapest, II. kerület Lövőház utca
A Lövőház utcát 2010-ben alakították sétálóutcává a Fény és a Káplár utca között. Az Integrált Városfejlesztési Stratégia keretében megvalósuló fejlesztés során több étterem, kávézó és kis üzlet nyitott itt, így teljesen átalakult az utca korábbi parkoló zóna jellege.
A Lövőház utca árait a közvetlen környékén található utcák, illetve az 1024-es irányító számú lakások áraival hasonlítottuk össze. A Lövőház utcai ingatlanok jelentős árhátrányban voltak az utca sétálóutcává alakítása előtt. 2010-ben a Lövőház utca 11 százalékkal volt olcsóbb a közvetlen közelében található utcákhoz képest.
A felújítást követően azonban a válság ellenére az árak jelentős növekedésnek indultak a sétálóutcában, 2010 és 2015 között több mint 40 százalékkal drágultak az ingatlanok. A másik két helyszínen ugyanakkor az árak ennél jóval kisebb mértékben emelkedtek. Ennek köszönhetően 2012-ben a Lövőház utca ingatlanjai már drágábbak voltak a környező utcákban és a távolabbi környéken található lakásoknál.
2015-re a sétálóutca a medián árak alapján számolt árprémiuma a szűkebb környezetével szemben 12,8 százalékos, míg a tágabb környékkel szemben 4,8 százalékos volt.
Cikkünk a következő oldalon folytatódik
Budapest, IX. kerület: Ráday utca
A rendszerváltás utáni egyik első új sétálóutca a Ráday. A 90-es évek elején nagy változások zajlottak a ferencvárosi utcában: forgalomcsillapítást vezettek be, így az autók csak egy irányba haladhatnak. A környék egyetemi élete ide is elért, az új sétálóutcában számos kávézó és étterem kapott helyet. Ugyanakkor az utóbbi években az utca a belvárosi egyéb fejlesztési projektek miatt és a VII. kerület felfutásával párhuzamosan sokat vesztett a népszerűségéből. Nem tett jót a „karrierjének” a 4-es metró építkezése sem, sokáig a feldúlt Kálvin tér felől nehezen lehetett megközelíteni.
[extracode type=”ad” id=”in_post_trendextra” data=”96″]
A Ráday utca árait a vele párhuzamos Lónyay utca illetve a 1092-es irányítószámú lakások áraival hasonlítottuk össze. A 2000-es évek elejét leszámítva a Ráday utcában található ingatlanok árai a környék árai felett alakulnak. A mellette haladó Lónyay utcai lakásokhoz képest árprémiuma nagyjából hasonló képet mutatott, többnyire 10-20 százalék között mozgott. 2011 után azonban a különbség csökkenésnek indult, 2015-ben már csak 5,5 százalékkal kellett többet fizetni a lakásokért a Ráday utcában, mint a Lónyayban.
Szeged, Kárász utca
A Kárász utca Szeged belvárosának legismertebb sétálóutcája, a Dugonics tértől egészen a Széchenyi térig húzódik, miközben keresztezi a Klauzál teret. Az utca teljes felújítása 1997-2003 között történt, melynek során az épületek homlokzata és az utca burkolata újult meg. 2003-ban a Kárász utca – Klauzál tér városépítészeti együttesének felújítása Európa Nostra-díjat kapott.
A sétálóutcává alakított Kárász utca lakásainak árait a közvetlen közelében található utcák, illetve a 6720-as irányítószám lakásainak áraival hasonlítottuk össze. A Kárász utca lakásai sokat profitáltak a 2003-ban befejeződött felújításból. A korábbi években az árak jelentősen alatta maradtak mind a szűkebb, mind pedig az utca tágabb környezetére jellemző áraknak. A felújítás elkészülte után a környékhez képesti nagyobb mértékű drágulásnak köszönhetően az árak folyamatosan közelítettek a sétálóutca közvetlen környezetében megfigyelthez.
[extracode type=”ad” id=”in_post”]
2002-ben a közvetlen környékhez képest 16 százalékkal alacsonyabbak voltak a fajlagos medián árak a Kárász utcában, a távolabbi környékkel összehasonlítva pedig közel 29 százalékos volt a különbség. 2007-től kezdődően aztán a sétálóutcában jelentős áremelkedés kezdődött, míg a környezetében a válság hatására az árak inkább csökkentek. 2012-re a Kárász utcában a szűkebb és tágabb környezettel összehasonlítva körülbelül 18 százalékkal kellett többet fizetni a lakásokért. A különbség 2015-re tovább nőtt, a Kárász utcában a szűkebb környéknél 20,6, míg a távolabbi környéknél közel 22 százalékkal voltak drágábbak az ingatlanok.
Mi hát a konklúzió?
A fentiekben részletezett hazai példák mutatják, hogy a sétálóutcákban található lakások korlátozásokból adódó hátrányait a lakók számára is ellensúlyozza az egyedi városi környezet előnye. Az árelőny mértéke azonban erősen függ a közvetlen környék állapotától, valamint a város más részein megvalósított fejlesztésektől.
A Ráday utca és a Váci utca példája azt mutatja, hogy a sétálóutca népszerűségvesztése illetve a hasonló jellegű fejlesztések szaporodása mérsékli az árprémiumot. Ugyanakkor egy utca sétálóvá alakítása az árak gyors növekedését indíthatja el, ahogy a szegedi Kárász utca és a II. kerületben található Lövőház utca példája is mutatja.
