A téma Varga Mihály nemzetgazdasági miniszter tegnapi nyilatkozatát követően került előtérbe, amelyben arról beszélt, hogy a Magyar Nemzeti Bank vállalkozások támogatását célzó Növekedési Hitelprogramját a magánépítkezésekre is érdemes lenne kiterjeszteni. (A program keretében az MNB 0 százalékon adja a kereskedelmi bankoknak a forrást, amelyet azok maximum 2,5 százalékon adhatják a vállalkozásoknak.) E kijelentést a Portfolió.hu által közöltek szerint később a tárcavezető magánvéleménynek minősítette. Mindezzel együtt többen is hozzászóltak a kérdéshez.
Nem csak az ingatlanfejlesztések elmaradásával van probléma
Miként arra Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center ügyvezető igazgatója felhívta a figyelmet az építkezésekre eddig is volt a piacon kamattámogatott hitel, de ennek ellenére a saját célú építkezéseknél is egyértelmű csökkenés látható. A csökkenő tendencia az ország egész területén, a fővárosban, a vidéki városokban és a községekben is látható. A visszaesés talán a községekben a legszembetűnőbb, ahol historikusan a saját célú építkezések domináltak:
Ez azt jelzi, hogy a lakásépítések mélyrepülését nem csak a profitalapú ingatlanfejlesztések leállása okozza, de a háztartások építési kedvét is jelentősen visszafogja a kedvezőtlen gazdasági és finanszírozási környezet, és a létbizonytalanság.
A bizalom hiánya nem csak az ingatlanvásárlások, hanem a sajátcélú építkezések alacsony számában is egyértelműen megmutatkozik.
A rászorulóknak nem segítene az olcsó hitel
Sok veszéllyel járna, és nem feltétlenül hozna fellendülést, ha a magán lakásépítéseket, olcsó hitelből lehetne finanszírozni: ebben az esetben nem lehet ösztönözni, hogy az igazán rászorultak kapjanak hitelt, hacsak az állam nem vállalna 100% állami garanciát a hitelek visszafizetésére. Ez viszont a másik oldalon jelentene jelentős kiadást.
Üzleti megközelítésben az alacsony marzs miatt kizárólag azok a makulátlan hitelképességű, nagy jövedelemmel rendelkező emberek kapnának hitelt, akiknek egyébként sem lenne gond a hitelfelvétel, vagy a kamatfizetés. A rászorulóknak ez nem jelentene semmilyen segítséget.
Ezzel szemben egy széles körben elérhető szocpol és a félszocpol az átlagos jövedelemmel rendelkezők számára önerőt biztosít, és ezáltal javítja hitelképességüket. Valamint, hitel nélkül is ad esélyt a saját otthon megteremtésére, akár a fiatalok vagy pályakezdők esetében is.
A kínálati oldalt is támogatni kellene
Déry Attila, Otthon Centrum vezető elemzője a saját célú, azaz magánjellegű építkezések támogatását üdvözlendőnek tartaná, hiszen a lakásépítési számok évek óta mélyrepülésben vannak, de nem szabadna itt megállni; a lakásépítés fellendítéséhez az ingatlanfejlesztőket is támogatni kellene.
Minőségi megújulásra lenne szükség
Az ingatlanfejlesztések beindulása az építőipar és kapcsolódó iparágak, valamint az építési telkek piacára is jó hatással lenne, és a bankok portfoliójában ragadt telkek és félkész projektek kitisztulását is segíthetné. Ezen kívül az új lakások nem csak a lakásállományt gyarapítják, hanem a meglévő állomány minőségi, főleg energetikai szempontból magasabb minőséget képviselő, cseréjéről is gondoskodnak. Bár a lakásállomány állapotáról nincsenek pontos statisztikák, az látszik, hogy a használt lakásokra kiadott energetikai tanúsítványok első tapasztalatai alapján az állomány jó része távol van az újépítésű lakások legalább „C” energetikai besorolásától – emelte ki Déry Attila.
A fejlesztői aktivitás esésének egyik oka ugyanis a magas kamatszint; amely a 27 százalékos áfával együtt veszteségessé teszi a legtöbb lakásberuházást. Az értékesítési idők az újépítésű lakások esetében is jelentősen megnőttek, ezért az alacsony kamatozású hitelek – amit az MNB Növekedési Hitelprogramja is jelenthetne – is jobban illeszthetők az értékesítés időben elnyújtott cashflowjához, és elősegítené a nyereséges projekteket.
Ez az ingatlanfejlesztő kockázatait is kezelhetőbbé tenné, mivel a magas kockázatok sok fejlesztőt fognak vissza jelenleg a projektjeik elindításától. A statikus készlet, amivel az újépítésű piacon találkoznak a vevők, még azt a kevés keresletet is eltérítheti, ami jelenleg látható. Ezért lenne kulcsfontosságú, ha a kínálati oldal is támogatáshoz juthatna és új projektek jelennének meg a piacon.
