Kicsi a lakás, de nagy az ára. Budapesten a 25 négyzetméteres minilakások átlagosan 30 millió forintért kelnek el és a négyzetméteráruk gyakran 1 millió forint fölé ugrik. A Duna House friss elemzése szerint a piacot eddig főként a befektetők és a rövid távú kiadás hajtotta, de az Airbnb-szabályok szigorodása miatt egyre több első lakást kereső fiatal jelenik meg ebben a szegmensben.
A kis alapterületű lakások négyzetméterára magasabb. Forrás: Unsplash (illusztráció)
30 millió forintért csak pár négyzetméter jut Budapesten
Minél kisebb egy lakás, annál drágább lehet négyzetméterre vetítve A legfeljebb 25 négyzetméteres minilakások Budapesten átlagosan 30 millió forintért cserélnek gazdát, miközben négyzetméteráruk sok esetben meghaladja az 1 millió forintot. A piacot sokáig a befektetők és a rövid távú lakáskiadásban gondolkodó vevők mozgatták, de a szigorodó Airbnb-szabályok miatt egyre több első lakást kereső fiatal is megjelenik ebben a szegmensben – ezt mutatja a Duna House friss ingatlanpiaci elemzése.
Budapesten már 30 millió forint egy minilakás átlagára
A Duna House elemzése szerint a legfeljebb 25 négyzetméteres budapesti minilakások átlagosan 30 millió forint körüli áron kelnek el. Ez elsőre alacsonyabb belépési összegnek tűnhet a fővárosi lakáspiacon, de négyzetméterre vetítve már egészen más képet mutat.
A minilakások ára ugyanis a használtlakás-átlagnál mintegy 12 százalékkal magasabb négyzetméteráron mozog. A budapesti adásvételek alapján a minilakások több mint 80 százaléka 1 millió forint feletti négyzetméteráron talált gazdára, az árak pedig rendkívül széles sávban, 650 ezer és 2,5 millió forint között szóródtak.
Ez azt jelenti, hogy egy apró, de jó helyen fekvő garzon fajlagosan akár többe kerülhet, mint egy nagyobb, élhetőbb alapterületű lakás. A legmagasabb négyzetméterárakat jellemzően a legkisebb, legjobb lokációjú ingatlanokért fizették ki.
Miért ennyire drága négyzetméterre egy apró lakás?
A minilakások magas négyzetméterára mögött egyszerű piaci logika áll: kevés van belőlük, de sokan keresik őket. A teljes budapesti forgalmon belül ez a szegmens kicsi, nagyjából az adásvételek másfél százalékát teszi ki, ezért a jó helyen lévő mikrogarzonok gyorsan vevőre találnak.
A befektetők számára sokáig az volt a vonzerő, hogy egy kis alapterületű belvárosi lakás alacsonyabb teljes vételárral megvásárolható, majd kiadásban jól hasznosítható. A rövid távú lakáskiadás, a turistaforgalom és a belvárosi elhelyezkedés együtt erős hozamsztorit adott ezeknek az ingatlanoknak.
A Duna House értékelése szerint a legmagasabb fajlagos árakat éppen azok a lakások hozzák, amelyek a legkisebbek, de a legjobb helyen vannak. Egy 18–22 négyzetméteres, központi elhelyezkedésű garzon négyzetméterára ezért könnyen elszakadhat a hagyományos lakáspiaci átlagtól.
Erzsébetváros, Józsefváros és Pesterzsébet viszi a forgalmat
A kínálat és a forgalom erősen koncentrált. A legtöbb minigarzon Erzsébetvárosban, Józsefvárosban és Pesterzsébeten kelt el, de a XIII. kerület és Terézváros is érdemi részt képviselt a forgalomból.
A legdrágább négyzetméterárakat a belvárosban, valamint az I. és a II. kerületben jegyezték. Ez nem meglepő: a kis alapterület ott hozza a legnagyobb fajlagos árat, ahol a lokáció, a közlekedés, a turisztikai vonzerő vagy a presztízs különösen erős.
A minilakásoknál tehát nemcsak az állapot és a méret számít, hanem sokszor még fontosabb a cím. Egy rosszabb elhelyezkedésű kis lakás nem feltétlenül lesz kiemelkedően drága, de egy belvárosi, jól kiadható mikrogarzon négyzetméterára könnyen milliós szint fölé kerülhet.
Vidéken 20 millió forint körül indul a belépő
A minilakások már nem kizárólag budapesten léteznek. A Duna House szerint a legfeljebb 25 négyzetméteres lakások a vármegyeszékhelyeken is megjelentek a kínálatban, nagyjából 20 millió forintos belépőárral.
A vidéki minilakások négyzetméterára jellemzően 20–30 százalékkal alacsonyabb a budapesti szintnél. Ha a fővárosi minilakásoknál gyakori az 1 millió forint feletti négyzetméterár, akkor a vármegyeszékhelyeken sok esetben inkább a 700–900 ezer forintos négyzetméterár-sáv lehet jellemző, bár a pontos ár természetesen városonként, állapottól és lokációtól függően erősen eltérhet.
A vidéki kép azonban kettős. A vármegyeszékhelyeken a minilakás valódi városi lakhatási megoldásként jelenik meg, főleg egyedülállóknak, fiataloknak vagy első lakást keresőknek. A kisebb településeken viszont gyakran nem klasszikus lakóingatlanról, hanem nyaraló- vagy befektetési termékről van szó.
Balaton, gyógyhelyek, befektetés
A kisebb településeken a minilakások leginkább a Balaton partján és a gyógyhelyeken jelennek meg. Harkány, Balatonfüred vagy Siófok esetében a kis alapterületű ingatlanok sokszor nem állandó lakhatási célt szolgálnak, hanem nyaralóként, kiadható apartmanként vagy befektetésként kerülnek a piacra.
Ez más árlogikát jelent, mint egy vármegyeszékhelyi garzonnál. Egy üdülőövezetben a vevő nem feltétlenül négyzetméterben gondolkodik, hanem szezonális használatban, kiadhatóságban, lokációban és fenntartási költségben. Ezért a Balatonhoz vagy gyógyturizmushoz kötődő kisméretű ingatlanok ára néha jobban hasonlít befektetési termékhez, mint klasszikus lakáspiaci belépőhöz.
Az Airbnb-szigorítás átrendezi a keresletet
A minilakások piacát eddig jelentős részben a kiadásban gondolkodó vevők mozgatták. Budapesten a vásárlók több mint fele befektetési céllal szerzett minilakást, miközben körülbelül minden negyedik vevő első otthonként választotta ezt a kategóriát.
A rövid távú lakáskiadás szigorodó szabályozása azonban elkezdte átrendezni a piacot. Terézvárosban 2026-tól gyakorlatilag tiltottá vált az Airbnb-szerű rövid távú lakáskiadás, és több belső kerületben is napirendre került a szigorítás. Ez csökkentheti a befektetői keresletet azokban a városrészekben, ahol korábban a rövid távú kiadás volt a fő hozamelvárás.
Ezzel párhuzamosan az első lakást kereső fiatalok szerepe erősödhet. Számukra a minilakás nem feltétlenül befektetési eszköz, hanem belépő a saját tulajdonú lakáspiacra. A magas négyzetméterár ellenére a teljes vételár még mindig alacsonyabb lehet, mint egy 40–50 négyzetméteres lakásnál.
A minilakások piaca jól mutatja, hogy az ingatlanpiacon nem elég a vételárat nézni. Egy 20–25 négyzetméteres lakás 20–30 millió forintos ára elsőre elérhetőbbnek tűnhet, de négyzetméterre vetítve gyakran drágább, mint egy nagyobb otthon.
Jelen írás kizárólag tájékoztatási célt szolgál. A cikkben megjelenő információk nyilvánosak és mindenki számára elérhető adatok alapján kerültek felhasználásra.
Címlapkép forrása: Duna House
