Az FHB Lakásárindex jelenleg közel 17 százalékkal magasabban áll, mint a válság előtti maximum volt, vagyis ennyivel kell többet fizetnie a jelenlegi lakásvásárlóknak az ingatlanokért, mint 2008 első negyedévében. Reál értelemben ugyanakkor továbbra is a 2009 eleji-közepi szinten mozognak az árak, ahogy az elmúlt negyedévekben.
[extracode type=”ad” id=”in_post_trendextra” data=”110″]
Másfélszer annyit kell fizetni
2016. IV. negyedévében 3,5 százalékkal voltak magasabbak a lakásárak, mint az előző negyedévben Magyarországon. Vagyis az emelkedés a III. és IV. negyedévben gyorsult, bár messze elmaradt az első három hónapban tapasztalt, több mint 8 százalékos rekordtól. 2016 végén összesen 17,3 százalékkal kellett többet fizetni a lakóingatlanokért hazánkban, mint egy évvel korábban.
A 2014. második negyedéve óta tartó felívelés során az index értéke nominálisan több mint 52 százalékkal emelkedett, míg reál értelemben közel 50 százalékkal nőtt, ami azt jelenti, hogy három évvel a fordulat után a lakóingatlanokért átlagosan több mint másfélszeres annyit kell fizetnie a vásárlóknak.
[extracode type=”ad” id=”in_post”]
Jelentős területi különbségek a lakásépítésekben
A lakásépítési engedélyek száma jelentős növekedett az elmúlt időszakban, míg 2015-ban még csak 12,5 ezer, 2016-ban több mint 30 ezer engedélyt adtak ki. A szárnyalás 2017 első negyedévében is folytatódott, a válság után nézve ebben az évben a második legmagasabb volt a kiadott engedélyek száma, meghaladta a 9500-at. Az épített lakások száma szintén növekedett, de az itt tapasztalt bővülés messze elmarad az építési engedélyeket jellemzőtől.
2016-ban valamivel több, mint 10 ezer lakást adtak át, míg 2015-ben csak 7600-at, 2017 első negyedévében pedig kicsit több mint 2000 lakás készült el, aminél utoljára csak 2012-ben adták át több lakást az év azonos időszakában. A használatba vételi engedélyek száma ugyanakkor idén jelentősen megugorhat, az elkezdett projektek jó részét tervezik befejezni az év második felében.
A lakásépítések területileg erős differenciát mutatnak, a legtöbb lakás a fővárosban és a városokban épül. Az engedélyek számának növekedésében is különbség mutatkozik az ország különböző területei között, míg 2016-ban például Budapesten és a megyei jogú városokban szinte megháromszorozódott az engedélyek száma a megelőző évhez képest, addig a városok és községek esetében jóval enyhébb volt az élénkülés, utóbbi esetében 78 százalékkal növekedett az engedélyek száma.
Az idei év első három hónapjában még tovább mélyült a szakadék az ország különböző részei között az építési engedélyek terén, az engedélyek 46 százalékát a fővárosban adták ki (3. ábra).
Az épített lakások számát nézve szintén hasonló különbség figyelhető meg Magyarországon, a legnagyobb bővülés a fővárost és a nagyobb városokat jellemezte 2016-ban, és a különbség várhatóan tovább nőhet, ha a megkezdett építkezések befejeződnek (3. ábra).
Tolódnak a projektek
Összességében lényegesen több lakás átadására számítunk 2017-ben, mint az előző években, a Budapesti Lakásriport adatai szerint csak Budapesten közel 4600 lakás átadása várható 4 vagy több lakást tartalmazó projektekben, 2018-ben a számuk meghaladhatja a 8 ezret.
Szintén jellemző, hogy egyes projektekre némi halasztás a 2017-re tervezett átadásúak közül több 2018-ra tolódott át, emiatt csökkent az idén várható átadások száma.
Visszatér a lendület a hitelpiacra
Lakáspiaci szempontból továbbra is kedvezően alakul a lakáshitelezés, meglehetősen erősen kezdődött az év, a hazánkban kihelyezett forinthitelek összege januárban és márciusban is meghaladta a 40 milliárd forintot. Így az év első három hónapjában összesen közel 125 milliárd forint értékben helyeztek ki új forint lakáshiteleket, vagyis közel 50 százalékkal többet, mint az előző év azonos időszakában.
A lakáscélú forinthitelek átlagos hiteldíja folyósításkor 2017 márciusában további enyhe csökkenést követően 5,14 százalék volt, míg a szerződéses összeggel súlyozott átlagos évesített kamatlába 4,6 százalékos szinten mozgott. Az FHB Bank piaci lakáshiteleinek THM értéke 2017 júniusában: 2,77-8,39 százalék.
Elmarad a vártól a tranzakciók száma
A lakástranzakciók száma nem bővült tovább 2016-ban, bár a piac számos szereplője arra számított, hogy a tavalyi évben a megkötött adásvételek száma eléri a 150 ezret. A gazdát cserélt ingatlanok száma azonban mindössze 131 ezer volt a KSH előzetes számai szerint, némileg kevesebb tehát, mint 2015-ben.
Hozzá kell azonban tenni, hogy az újlakás-adásvételek nem látszódnak a statisztikában, ezek akkor jelennek majd meg, amikor az ingatlanok megkapják a használatbavételi engedélyt. Mivel az így értékesített lakások száma nem elhanyagolható, ezért valójában több adásvételre kerülhetett sor 2016-ban, mint 2015-ben, de a vártat még így sem érhette el a tranzakciók száma. Idén az adásvételek további jelentős növekedésére nem számítunk, vélhetően inkább stagnálni fog a számuk.
Az árak tovább növekednek
Tavaly Magyarország minden régiójában az árnövekedésé volt a főszerep a lakáspiacon, az emelkedés szintjében azonban továbbra is jelentősek a különbségek. A legnagyobb drágulás a Közép-Magyarország régiót jellemezte, ahol több mint 21 százalékkal magasabb volt a tipikus árak szintje 2016-ban, mint az azt megelőző előző évben. A legkisebb drágulásra pedig a Dél-Alföldön és Észak-Magyarországon került sor, ahol 10 százalék körüli mértékben emelkedtek a lakásárak 2015 tipikus szintjéhez képest.
A településtípusok szerinti bontásban Budapest teljesít továbbra is a legjobban, a lakásárak növekedése meghaladta a 22 százalékot. A drágulási versenyben szintén előkelő helyen végeztek a megyeszékhelyek, ahol több mint 16 százalékkal emelkedett a lakóingatlanok tipikus ára. A városok esetében ennél már jóval szerényebb növekedés volt tetten érhető, valamivel 9 százalék fölött volt a drágulás mértéke. A községeknél pedig valamivel több, mint 11 százalékkal növekedtek az árak.
Ez utóbbiak jó teljesítményét látva, azonban meg kell jegyezni, hogy az árak nagyon alacsony bázisról indultak, valamint az ország különböző tájegységein található községek esetében egymás között is jelentősek lehetnek a különbségek a lakásárak változásában. Az elmaradottabb régiókban ennél sokkal kisebb áremelkedésre kerülhetett sor.
Budapest húzta fel az átlagot
A vártnál nagyobb lakásár-emelkedésben a drágább területek erősebb növekedése is szerepet játszott. A legdrágábbnak számító Budapesten az emelkedés messze meghaladta a többi településtípusét, ráadásul a főváros részesedése a tranzakciókban is kiemelkedő volt, így jelentősen felfelé húzta az országos átlagot.
Az árak változása azonban Budapesten belül is különbségeket mutat. 2015 és 2016 között az átlagárak alapján a legnagyobb növekedésre a belvárosi részeken került sor. A VII. kerületben 35 százalékkal drágultak átlagosan az ingatlanok, de a VI., IX., I., és V. kerületekben is 25-29 százalék között mozgott az áremelkedés mértéke.
A legkisebb arányú növekedés a külsőbb kerületek jellemezte, a XVI., XVII., és XXII. kerületekben 15-16 százalékos volt a drágulás. Voltak azonban jól teljesítő külső kerületek is, például a XXIII., a XXI., és a XX. kerületekben 20-22 százalék között növekedtek az árak. Utóbbiak jó szereplésében azonban az is szerepet játszhatott, hogy itt később indult meg az áremelkedés.
Ez utóbbit mutatja az is, ha az árak mélyponthoz képesti változását vizsgáljuk meg. A külsőbb kerületek ugyanis inkább a mezőny hátsó felében foglalnak helyet, az árak növekedése 37,5-52 százalék között mozgott.
Ez alól kivételt a IV. és a XV. kerületek jelentenek, előbbi esetében közel 59 százalékkal nőttek az árak, míg utóbbi a negyedik helyen áll Budapesten a drágulási versenyben, körülbelül 68 százalékos áremelkedésével. A fővárosban a leginkább a pesti belvárosban növekedtek a vevők által fizetendő összegek a piac mélypontjához képest, a VII. kerületben az átlagárak 81,5 százalék az V. kerületben közel 80 százalék, míg a VI. kerületben több mint 73 százalékkal magasabbak.
Kelet-Magyarországon Debrecen vezet
Kelet-Magyarország nagyobb városainak áralakulását vizsgálva (8. ábra) látható, hogy a városok többségében az árak nem érték még el a 2008-as szintet, mindössze öt helység jelent kivételt ez alól: Gyula, Gödöllő, Debrecen, Kecskemét, és Szeged. Gödöllő részben agglomerációs és a helyi, környékbeli foglalkoztatók szerepe miatt tapasztalhat erős lakáspiaci keresletet, míg utóbbi három városban egyértelműen környékükön jobb munkalehetőségeik és a befektetői kiadási célok kihasználhatósága miatt lehetnek vonzóak a vásárlók számára, ami felfelé nyomta az árakat is
A legnagyobb arányú növekedés Debrecenben volt tapasztalható, ahol a mélyponthoz képest több mint 40 százalékkal emelkedtek az árak, így 2016-ban a 2008-as szintnél több mint 20 százalékkal többet kellett fizetnie a lakásvásárlóknak. Kecskeméten, Szegeden és Gyulán 30-33 százalékos drágulást regisztrálhattunk a válság mélypontjához képest.
A legrosszabbul Salgótarján és Ózd áll a lakásárak válság előtti szintjének összehasonlításakor, mind a két településen messze elmaradt a 2016-os átlagárak szintje a 2008-ban megfigyelttől, és a mélyponthoz képest is a legkisebb volt az elmozdulás, előbbi esetében körülbelül 5 százalékkal növekedtek csupán az árak, míg utóbbinál 13 százalékkal. A válság előttihez képest Miskolcon is jóval kevesebbet kellett fizetni 2016-ban a lakásokért, de itt az előbbi két helységgel összehasonlítva jóval nagyobb elmozdulás volt tapasztalható a minimumhoz képest.
