Emelkedő árak, csökkenő építések
2015-ben a lakásárak 10 százalékkal emelkedtek, ezzel párhuzamosan a lakáspiaci forgalom is bővült. A markáns áremelkedés ellenére az árak még mindig nem érték el a válság előtti szintet, így a piac nincs túlhevült állapotban.
A lakáspiaci élénkülés az új és a használt piacot, valamint a területi adatokat tekintve is erősen szegmentált- hívta fel a figyelmet az ügyvezető igazgató. A legnagyobb forgalom a budapesti használt lakások esetében figyelhető meg. Az átlagos négyzetméterárak változását megvizsgálva látszik, hogy a legnagyobb áremelkedés azokon a településeken volt megfigyelhető, ahol már eleve magas szinten tartózkodtak.
Az új lakások piacán is jelentős áremelkedés ment végbe, a piaci forgalom viszont nem emelkedett, ez a megfelelő mennyiségű és minőségű kínálat hiányának tudható be.
Tavaly az új lakásépítések üteme megtorpant, összességében 9 százalékkal kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek száma 30 százalékkal nőtt 2015 során, míg ugyanezen időszak alatt az új építések száma csökkent, amit az ingatlanfejlesztők – a lakáspiaccal kapcsolatos kormányzati intézkedések miatti – kivárása idézhetett elő. A jegybank várakozása szerint érdemben bővülhet az építések száma elsősorban a csok és az áfacsökkentés miatt, 2016-ra több mint tízezer új lakás épülhet.
Erős a keresleti oldal
A lakáspiacon a növekvő jövedelmek és a munkaerő-piaci folyamatok mellett a csökkenő alapkamat is a kereslet élénkülését támogatta. A 2013 óta tartósan emelkedő reáljövedelmek és a javuló munkapiaci kilátások támogatják a háztartások beruházási hajlandóságát, így a lakásvásárlásokat is. Ugyanakkor gátló tényező lehet, hogy a válság előtt felhalmozott devizaadósság leépítése még mindig zajlik. A háztartások jövedelemarányos adóssága már megközelíti a válság előtti szinteket.
[extracode type=”ad” id=”in_post”]
Az alacsony alapkamat következtében enyhültek a hitelezési feltételek, valamint az emelkedő lakásárakkal együtt vonzó befektetési célponttá vált az ingatlanpiac. Az állampapírokkal vagy a banki betétekkel szemben tavaly kétszámjegyű hozamot is el lehetett érni ingatlanbefektetéssel, ez többletkeresletet generált – mutatott rá Virág Barnabás.
A keresleti oldalon a demográfiai változások is megmutatkoznak, az országon belüli vándorlás Budapest, Közép- és Északnyugat-Magyarország felé tereli a keresletet.
Kellenek az új lakások
A lakáspiac kínálati oldalát a meglévő lakásállomány mennyisége és minősége, valamint az építőipar helyzete befolyásolja. Az építőipart egyre jobban korlátozza a megfelelő munkaerő hiánya, bár vannak kihasználatlan kapacitások. A közmunkások építőiparba terelése, vagy vendégmunkások alkalmazása segíthet a szektornak.
A lakásállomány minősége alapjaiban befolyásolja a lakáspiacot, és ezzel az ország teljes gazdaságára is hatással van. Magyarországon a lakásállomány csaknem 4,4 millió ingatlant tesz ki (2011-es adatok alapján), amelynek 11 százaléka használaton kívüli. Az egy főre jutó lakások száma alapján uniós összehasonlításban az alsó harmadba tartozunk, így mennyiségi oldalról van még tere a növekedésnek.
Hazánkban a súlyosan elégtelen lakáskörülmények között élő és túlzsúfolt lakásban élő népesség arányában is elmaradottnak számít európai viszonylatban, ebben a mutatószámban csak Romániát előzzük meg. A túlzsúfoltság mellett a kisebb mértékű komfort is jellemző. A teljes lakásállományra vetítve a lakosság kétharmada él összkomfortosban, a túlzsúfolt lakásoknak kevesebb, mint a felére igaz.
Élénkül a hitelezés
A lakáscélú hitelezés tavaly az adósságfék-szabályok ellenére is bővülni tudott, ami a változatlan hitelfelvételi jellemzők mellett a hitelkereslet növekedésének köszönhető. Az új lakáshitelek volumene mintegy 50 százalékkal emelkedett 2015-ben, ezzel együtt a lakáshitelek teljes állománya 4,6 százalékkal csökkent tavaly.
Az új hitelezés bővülése azonban nem tekinthető túlzott mértékűnek – állapította meg Virág Barnabás.
A bankok lakáshitelezésében megfigyelhető, hogy a hitelezési feltételek alig változtak, a lakáshitelek kamatai átlagban 4 százalékponttal magasabbak a jegybanki alapkamatnál, tehát a bankok továbbra is jelentős felárral dolgoznak ebben a hitelezési szegmensben. Az élénkülés egyelőre leginkább a használt ingatlanok iránt jelentkezik – mondta Virág Barnabás.
Követik a folyamatokat
A Lakáspiaci jelentés mélyebb betekintést nyújt majd a piaci folyamatokba, az azok mögött húzódó okok és szereplők kölcsönhatásának rendszerébe. A kiadvány az ingatlanpiac különböző, makrogazdasági, pénzügyi stabilitási aspektusainak bemutatásával hiánypótló elemzéssé válhat. A kezdeményezés egyedülálló, hiszen nemzetközi színtéren is egyedinek számít. A tervek szerint a jelentés évente kétszer – tavasszal és ősszel – jelenik majd meg.
