2023 január 28

Kitörés előtt áll az európai lakáspiac

Míg a korábbi években a megosztottság jellemezte a kontinenst, most az európai lakáspiacok polarizáltsága fokozatosan csökkent. Gyengélkedő piacot már csak ott találni, ahol a gazdaságpolitikai nehézségek az egész országot megbénítják.

Tavalyi elemzésünkben bemutattuk, mely országok piaca hagyta el, és mely országok piaca közelíti a fordulópontot. 2015-tel összehasonlítva idén még több országban következett be a trendforduló, és indultak növekedésnek az árak. A nehézségeket nemrégiben leküzdők között van Spanyolország, Szlovákia és Szlovénia. A korábban is a ciklus tetejéhez közelítő országok piacai növekedtek az elmúlt egy év során, vagyis negatív fordulatra nem került sor sem Ausztriában, sem Németországban, sem pedig az Egyesült Királyságban. A ciklus pozitív tartományában tartózkodó államok közül többek esetében figyelhető meg a piac szárnyalása figyelhető meg, ezek közé tartozik hazánk, Svédország és Írország is.

Ahogy már korábban is írtuk, néhány kivételes országban ugyanakkor még mindig nem tért magához továbbra sem a lakáspiac. Egyes helyeken ugyan nagyon közelinek tűnik a fordulópont, de a lengyel, valamint a francia piac is inkább helyben jár. Néhány esetben még ennyi pozitívumot sem lehet elmondani, a súlyos gondokkal küzdő Görögországban az árak továbbra is csökkennek.

[extracode type=”ad” id=”in_post_trendextra” data=”81″]

Az élenjáró piacok

A korábbi években növekvő piacok még nem érték el a ciklus tetejét, így nem került sor tavaly fordulatra, sőt Németországban és Ausztriában ismét nagyobb sebességre kapcsolt az árnövekedés. Az Egyesült Királyságban a korábbi évekhez hasonlóan továbbra is emelkedtek az árak 2015-ben, bár a növekedés mértéke folyamatosan csökken, 2015 és 2014 között a változás már csak 5,6 százalékos volt a korábbi 10 százalék helyett. A londoni lakáspiac ismét szárnyakat kapott, míg az árak 2014 augusztusa és 2015 eleje között csökkentek, addig az elmúlt egy évben ismét az emelkedésé volt a főszerep, a 2015 februárban jellemző átlagosan 488 ezer fontos fajlagos árról decemberre 530 ezer font (212 millió forint) fölé kúsztak fel az árak a Brit Statisztikai Hivatal adatai szerint. 2016 februárjában, Angliában a lakások átlagára 298 000 font (kb. 119 millió forint) volt, Walesben 173 ezer font (69,2 millió forint), Skóciában 189 ezer font (75,6 millió forint), míg Észak-Írországban 157 ezer font (kb 62,8 millió forint).

Németországban a lakásárak drágulásának mértéke növekedett tavaly, míg korábban az emelkedés nagysága még inkább mérséklődni látszott. 2014 és 2013 között az árak átlagosan 2,5 százalékkal növekedtek, míg 2015 és 2014 között 4,7 százalékos volt ez a változása. Berlinben a medián ár 2015 első negyedévének végén 2785 euró (kb. 835 500 forint) volt négyzetméterenként a lakások esetében, Hamburg ennél drágábbnak számított, ahol 3247 eurót (974 ezer forintot) kértek a lakásokért, Münchenben pedig már átlagosan 4691 eurót (kb. 1,41 millió forintot). 

A fenti növekedés pedig tovább folytatódhat. A Postbank nem régiben megjelent tanulmánya szerint a nagyobb városokban jelentősen emelkedhetnek az árak a következő 15 évben a bevándorlás hatására. Berlinben például 14,5 százalékos drágulást valószínűsítettek 2030-ra, míg a menekültek érkezése nélkül csupán 8,5 százalékos növekedés következne be elemzésük szerint.

[extracode type=”ad” id=”in_post”]

Németországban a jelentősen emelkedő árak miatt az elemzők buborék veszélyére figyelmeztetnek. Az alacsony hitelkamatok többeket indítanak a lakásbérlés helyett inkább a vásárlásra, (illetve az alacsony betéti kamatok miatt is egyre többen fordulnak befektetési lehetőségek után kutatva az ingatlanpiac felé) nem csak a hazai piacról, hanem külföldről is. A bérbeadással ugyanis jóval magasabb hozamokat lehet elérni, mint kötvényekbe fektetve. A Bundesbank már 2014-ben figyelmeztetést adott ki az árak drasztikus emelkedése, és a nagyobb városok túlértékelt ingatlanpiacai miatt. Németországban a lakásárak emelkedése szorosan összefügg az egyre növekvő bérleti díjakkal, amit például Berlinben bérlakás-programmal kívántak korlátozni, melynek keretében maximálták az ingatlanokért kérhető bérleti díjak nagyságát. A korlátozások bevezetése azonban szűkíti a lakásépítéseket, ami a kínálat hiányához vezethet, így emiatt drágíthatja a lakásokat. Más elemzések szerint a német lakáspiacon nem kell buboréktól tartani, az árak még nemzetközi és történelmi összehasonlításban is alacsony szinten vannak, a piac inkább a normális szintjéhez tér vissza a mostani felfutás során.

Ausztriában a lakáspiac ismét lendületet kapott, és míg 2014 utolsó negyedéveit a korábbi nagy növekedést követően a csökkenő árak jellemezték, ez 2015-ben ismét növekedésbe fordult át. Az árak az év első három hónapjában 4,5 százalékkal emelkedtek.

Szárnyra kapó piacok

Az európai piacokon a drágulás éllovasának Magyarország számított 14 százalékos lakásár-növekedésével. Magyarországon egy használt lakás átlagára 2015 harmadik negyedévében 16,3 millió forint volt a legdrágábbnak számító Budapesten, míg a legolcsóbb Észak-Magyarországon az átlagár 5,8 millió forinton alakult. Az FHB index adatai szerint a fővárosban 2015 első három negyedévében az átlagos 261 538 forintot kellett fizetni egy otthon négyzetméteréért, míg Észak-Magyarországon 96 721 forintot kértek el az eladók.

Svédországban a lakáspiac hazánkhoz hasonlóan szintén szárnyal, az árak emelkedésének még a 2014-es, egyébként sem kevés 9,6 százalékos szintet is sikerült felülmúlnia közel 2 százalékponttal. Jelenleg az árak több mint 64 százalékkal haladják meg a 2007 elejét jellemző árszintet. A jelentős növekedés hátterében az alacsony kamatszint és a jelentős lakáskínálati hiány áll, az építkezések óvatosabban követik a keresletet. Svédországban a 2016 első negyedévben átlagosan 2648 ezer koronáért (87,4 millió forintért) cseréltek gazdát az ingatlanok, Stockholm számított a legdrágábbnak 5424 ezer koronás (179 millió forintos) átlagárával, Göteborgban 4041 ezer korona (kb. 133 millió forint), míg Malmöben 3381 ezer korona (kb. 111,6 millió forint) volt az átlagár a fenti időszakban.

Írországban véget ért a válság kirobbanása óta tartó lakásár-zuhanás, és ahogy arról már korábban írtunk, az árak emelkedésbe kezdtek 2013-tól. 2015-ben a drágulás ugyan némileg csökkent, de még így is megközelítette a 10 százalékot. Írországban, Dublin belvárosában az átlag kínálati árak 247 803 euró (kb. 74,3 millió forint) körül alakultak 2015 harmadik negyedévében, de a legdrágábbnak számító déli részen elérte az 520 451 eurót (156 millió forintot). A fővároson kívül az országban jóval alacsonyabb összegeket kérnek a lakóingatlanokért, Carlowban 143 967 eurót (43 millió forintot), Waterford megyében pedig 179 590 eurót (kb. 54 millió forintot) kellett fizetni átlagosan.

Eddig az áremelkedés motorjának Dublin számított, a drágulás mértékének csökkenése azonban a fővárost az ország többi részéhez képest jobban érintette. Míg 2014-ben még 21 százalékkal mentek fel az árak, addig a tavalyi évi növekedés már csak alig haladta meg a 10 százalékot. 2016 januárjában az emelkedés már csak 2,6 százalékos volt, az előző év azonos hónapjához képest, 2015 novembere óta pedig hónapról hónapra kevesebbet kell fizetni a lakásokért a vásárlóknak az Ír Statisztikai Hivatal adatai szerint. A korábbi jelentős áremelkedés kapcsán többekben felmerült, hogy a piacot a túlzott befektetői várakozások mozgatják, míg más vélemények szerint elsősorban a kínálathiány volt felelőssé tehető a jelenségért. A túlzott mértékű emelkedés megakadályozására a kormányzat piacot hűtő intézkedéseket vezetett be, és hitelpiaci korlátozásokkal tervezte letörni az elszálló árakat, ami úgy tűnik – különösen Dublin esetében – sikerrel járt.

Mérsékelten növekvő piacok

Folytatódott a piac magára találása Csehországban és Bulgáriában, az árak növekedésének mértéke emelkedett. Előbbi esetében a 2014-es 2,7 százalékos drágulást egy átlagosan 3,1 százalékos követte 2015 első 9 hónapjában, köszönhetően a javuló gazdasági eredmények és alacsony hitelkamatok miatt megnövekedett keresletnek. Bulgáriában a korábbi 1,6 százalék helyett 2015 első három negyedévében 2,8 százalékkal mentek fel az árak 2014 átlagos értékéhez képest, némileg azonban aggodalomra adhat okot, hogy a harmadik negyedévet ismét csökkenő lakásárak jellemezték.

[extracode type=”ad” id=”in_post_trendextra” data=”81″]

Talpra állás

Tavaly még óvatosan beszéltünk több ország esetében is arról, hogy túl jutott a válságon. Mostanra azonban bebizonyosodott, hogy Portugália, Spanyolország, és Szlovákia lakáspiacai a növekedés fázisába léptek. Portugáliában a 2014-es 1,1 százalék helyett 2015-ben 2 százalékkal nőttek az árak az előző év átlagos szintjéhez képest. A használt lakáspiacon nagyobb drágulás figyelhető meg, immár az egymást követő ötödik negyedévben magasabb az éves növekedés szintje, mint az újlakások esetében. A piac élénkülését mutatja, hogy egyre több tranzakcióra került sor, a 2015-ös növekedés 27,4 százalékos volt a Portugál Statisztikai Hivatal adatai szerint, összesen valamivel 100 ezer fölött mozgott az adásvételek száma, míg 2014-ben még csak 84 ezer ingatlan cserélt gazdát.

[extracode type=”ad” id=”in_post”]

A 2008-as válság egyik legnagyobb vesztesének számító Spanyolországban egészen 2014 harmadik negyedévéig estek az árak, összesen több mint 30 százalékot veszítettek értékükből az ingatlanok. De a fokozatosan csökkenést mutató esés a 2015-ös évben növekedésbe fordult át, és így már 5 negyedév óta emelkednek az árak az országban. Ugyan ennek mértéke még nagyon enyhe, a 2014-es átlagos árakhoz képest a 2015-ös szint csupán 0,8 százalékkal magasabb, de mindenképpen bizakodásra ad okot a 2014-ben megfigyelt 2,4 százalékos csökkenéssel összehasonlítva. Spanyolországban, 2016 januárjában átlagosan 1490 eurót (447 ezer forintot) kellett fizetni az ingatlanok négyzetméteréért.

Románia csatlakozása a válságon túljutott országok köréhez még kérdéses. Lakáspiacát 2014-ben még csökkenő árak jellemezték, de 2015 január és szeptember között 3,5 százalékos lakásár-drágulásra került sor az előző év átlagos áraihoz képest. Kérdés azonban, hogy ez mennyire lesz tartós, az árnövekedés ugyanis főként az év első negyedévének köszönhető, és a következő 6 hónapban ismét csökkentek az árak.

Akik még mindig szenvednek

Továbbra is vannak azonban olyan országok, melyek nem tudnak kilábalni a lakáspiaci válságból. Ezek közül az egyik Olaszország, ahol már 2008 óta esnek a lakásárak. Pozitív hírként talán annyit lehet elmondani, hogy a 2014-es 4,4 százalékos csökkenéssel szemben tavaly az előző év átlagos áraihoz képest már csak 2,5 százalékkal mentek lefelé az árak az év első 9 hónapjában, szintén biztató lehet, hogy a harmadik negyedévben például szinte stagnált a piac, és csupán 0,1 százalékkal mérséklődtek a lakásárak. Horvátországban bár 2015-ben az előző év átlagos árszintjéhez képest 2,9 százalékkal csökkentek az árak 2015 január és szeptember között, bizakodásra adhat okot, hogy a harmadik negyedévben már enyhe növekedés volt tapasztalható.

Franciaországban az árak csökkenése szintén folytatódott 2015-ben, a lakóingatlanok 1,7 százalékot vesztettek értékükből 2014 éves átlagos szintjéhez képest az év első 9 hónapjában, ami megegyezik a 2014-es éves csökkenés mértékével. A leggazdagabb és egyben legnépszerűbb régiónak számító Ile-de-France régióban az átlagár 2015 június végén 5220 euró/négyzetméter (kb. 1,57 millió forint/négyzetméter) volt. Ezen belül a fővárosban, Párizsban volt a legmagasabb az ár, 2015 második negyedévének végén 7880 eurót (kb. 2,4 millió forint) kellett fizetni az ingatlanok négyzetméteréért.

[extracode type=”ad” id=”in_post_trendextra” data=”81″]

Görögországban a 2015-ös nehézségek a lakáspiacot sem hagyták érintetlenül és még további mélységekbe taszították. Az év első 9 hónapján az árak 2014 december végétől megfigyelthez képest közel 5 százalékkal csökkentek. Lengyelországban 2015-ben a 2014-es átlagos árakhoz képest 1,6 százalékos lakásárcsökkenés volt megfigyelhető. az első negyedéves jelentős emelkedés ellenére, mutatva, hogy a piac még mindig nincs túl a nehézségeken.

A lakásépítések nehezen indulnak be Európában

Bár a lakásárak emelkedése a piacok magára találását mutatja, a lakásépítések terén ez nem igazán látszik. A válság előtti szinthez képest az Európai Unióban mindössze körülbelül harmad annyi építési engedélyt adtak ki 2015 első 9 hónapjában, mint 8 évvel korábban az első három negyedévben. Az építési engedélyek egyelőre alig mozdultak el a mélypontjukról, mindössze 8 százalékkal voltak magasabbak 2015 első 9 hónapjában, mint 2013 azonos időszakában.

A lakásépítések meglehetősen vegyes képet mutatnak Európa különböző országaiban. A kiadott engedélyeket illetően még mindig több országban a csökkenés a jellemző, ez pedig előrevetíti, hogy új kínálat vélhetően az idén nem fog elkészülni tömegével ezekben az országokban. Jelentősen zuhant az engedélyezések száma Finnországban és Lettországban, de a tavaly előtti növekedést követően Belgiumban is visszaestek az engedélyezések 2015-ben. Előbbi esetében a zuhanás több mint 20 százalékos volt, Lettországban és Belgiumban pedig 13 százalék körüli visszaesés volt tapasztalható.

[extracode type=”ad” id=”in_post”]

Ugyanakkor több, tavaly még zsugorodással küzdő országban növekvő pályára álltak az építési engedélyek, például a 2014-ben még több mint 11 százalékos csökkenést elszenvedő Franciaországban tavaly már 2,8 százalékos bővülésre került sor. Szintén emelkedett az építési engedélyek száma Romániában, mely 2014-ben még stagnálással szembesült. Természetesen még nagy kérdés, hogy valóban a tartós növekedés elindulását jelzi-e a 2015-öt jellemző enyhe bővülés, pontosabbat, majd csak az idei év eredményei alapján mondhatunk.

Egyes 2014-ben még az építési engedélyek száma terén csökkenést mutató országokban ugyanakkor megugrottak az engedélyezések tavaly, Portugáliában közel 18, míg Litvániában közel 19 százalékos bővülésre került sor a korábbi 6,5 és 2,2 százalékos csökkenéssel szemben. Több országban pedig tovább folytatódott az építési engedélyek számának jelentős mértékű felfutása, ezek közé tartozik hazánk mellett Észtország, Hollandia, és Dánia. A legjelentősebb növekedést Írországban mutatta az engedélyezés, ahol a bővülés 52 százalékos volt 2015 első három negyedévének eredményei alapján.

Meg kell azonban jegyezni, hogy bár jó néhány piac valóban kimagasló növekedést produkált tavaly, azért a válság előtti szinttől az engedélyek száma még a legtöbb helyen messze elmarad, ahogy azt a fejezet elején az Európa egészére vonatkozó engedélyezések számának alakulásában is tetten érthető. Ez alól egyedül Svédország, Ausztria és Németország jelent kivételt, ahol az építési engedélyek száma a válság előtti maximumot is jelentősen meghaladja, de ezekben az országokban a válság sem éreztette úgy hatását, mint más területeken. A legnagyobb lemaradást a korábbi válság előtti maximumhoz képest Spanyolország, és Görögország mutatja, ahol több mint 90 százalékkal kevesebb engedélyt adtak ki 2015-ben, mint a válság előtti maximum idején, de Lettország, Írország és Portugália esetében is mindössze csak a válság előtti szint ötödének megfelelő lakásépítési engedélyt került kiadásra tavaly.

Magyarországon a jelentős növekedés ellenére még szintén nagyon alacsony a lakásépítési engedélyek szintje a válság előttihez képest, az építkezések beindítása érdekében csökkentették az 2016 elejétől 5 százalékra a korábban 27 százalékos áfát, illetve a lakáshoz jutáshoz nyújtott állami támogatások megemelése, illetve differenciálása is a beruházások beindítását célozza meg. Ennek hatása az építési engedélyezésben már az idei évben megmutatkozhat.

[extracode type=”ad” id=”in_post_trendextra” data=”81″]

Összességében elmondható, hogy bár sok ország esetében látszik fordulat a lakásépítési engedélyekben, és már nagyon kevés térség van, mely csökkenést mutat, még bőven van tér a fellendülésre. A válság előtti szinthez képest óriási lemaradásban vannak az építési engedély számok, amely alól csak egy-két ország jelent kivételt.

Több országban is nehezebb lett lakást vásárolni

A lakásárak növekedése több országban is felülmúlta a jövedelem bővülésének szintjét, így a lakásvásárlás nehezebbé vált. Ezek közé tartozik Németország és Ausztria, ahol – mint arról már korábban is beszámoltunk – a válság a legkevésbé érintette a lakáspiacon. De nehezebb lett a dolga a lakásvásárlóknak a jelentős lakásár-növekedést produkáló Svédországban és az Egyesült Királyságban is. Leginkább Spanyolországban örülhetnek a lakásvásárlók, ahol az 5 évvel korábbinál több, mint 25 százalékkal csökkent a lakásárak jövedelemhez viszonyított szintje.

[extracode type=”ad” id=”in_post”]

Magyarországon a 2010-es értékhez képest sokkal könnyebb volt az ingatlanvásárlás 2015-ben, még a 2014 második negyedéve óta megfigyelt jelentős árnövekedés ellenére is. Mint arról korábbi elemzéseinkben beszámoltunk, a lakásárak csökkenése és a jövedelmi helyzet javulása miatt a 2007-et jellemző 1,93-ról (1,93 hónapnyi jövedelemért lehetett egy négyzetméternyi lakást vásárolni), 2014-re 1,17-re csökkent a lakásárak jövedelemhez viszonyított aránya. A 2014-től kezdődő áremelkedést azonban a növekvő jövedelmek se tudták ellentételezni, így az előbbi arány 1,23 növekedett, ami azonban még mindig sokkal kedvezőbb, mint a válság előtti, vagy a 2010-es 1,49-es érték.

Javuló gazdasági kilátások

A konjunktúra változások és a lakásárak közötti szoros kapcsolattal már korábbi kiadványainkban is foglalkoztunk. Ezért az európai lakáspiacok jövőbeli kilátásainak megállapításához érdemes a gazdaságok GDP-jének várható alakulását is figyelemmel követni.

Az EU gazdasága továbbra is növekszik, bár ennek mértéke elég alacsony, az idei évre előrejelzett gazdasági növekedés 1,9 százalékos, és jövőre is csak 2 százalékos várható. Egyes országokban azonban az előbbieknél jelentősebb GDP növekedés várható. Az idei évben Románia, Írország, Szlovákia, Lengyelország, Málta, Luxemburg és Lettország esetében is 3 százaléknál magasabb GDP növekedés várható. Előbbi kettő esetében a 4 százalékhoz közelít a változás mértéke. Magyarország a várható 2,5 százalékos növekedésével a középmezőnyhöz tartozik.

[extracode type=”ad” id=”in_post_trendextra” data=”81″]

Várhatóan 1 százalék marad azonban a növekedés Finnországban és Horvátországban, Görögországban pedig a gazdaság több mint 1 százalékos zsugorodására kell készülni, bár jövőre már itt is pozitívba fordulhat a trend, így várhatóan 2017-ben nem lesz olyan ország, ahol a gazdaság teljesítménye romlik az Unióban. A gazdasági helyzet javulása a lakáspiacokra is pozitív hatással lehet, így 2016-ban a tavalyi javulás folyatódását várhatjuk.

Bővülő hitelezési piac

A lakossági jelzáloghitel piacról érkező hírek Európa legtöbb országában pozitívak. A teljes jelzáloghitel állomány a tavalyi év utolsó negyedévében átlagosan 3,6 százalékkal növekedett az EU-ban az European Mortgage Federation számításai szerint az előző év azonos időszakához képest. A bruttó hitelkihelyezés növekedése lassulást mutatott, meg kell azonban jegyezni, hogy a tagállamok piacait továbbra is nagy heterogenitás jellemzi.

Ahogy tavaly előtt, 2015-ben is folytatódott a lakossági jelzáloghitel állomány leépülése Portugáliában, Spanyolországban, Írországban és hazánkban. Magyarországon például a hitelkihelyezések jelentős bővülése ellenére a vizsgált országok közül a legnagyobb mértékű, közel 14 százalékos volt a csökkenés a korábbi hitelek kivezetésének hatására.

A bruttó hitelkihelyezés a korábbiaknál jobb eredményeket mutatott, valamennyi vizsgált országban növekedett a bruttó jelzáloghitelezés. A legnagyobb javulást Olaszország mutatta, ahol meghaladta a 80 százalékot is a változás mértéke, de Portugália, Dánia és Hollandia estében is magasabb volt a bővülés, mint 60-70 százalék. Magyarország szintén az élmezőnyhöz tartozik 51,2 százalékos eredményével.

Mivel az EU-s országok jelentős részének gazdasága bővülést mutat, és a jövőre nézve is pozitívak a kilátások, így a hitelezési piacokat illetően is javulás várható, de szintén ezt támogathatja az alacsony kamatkörnyezet. Az Európai Központi Bank nemrégiben 0-ra csökkentette az alapkamatot, ami a hitelek terheit is tovább mérsékelheti az idei évben.