Az FHB Termőföldindex 2013-as növekedése reál értelemben 13 éves rekordot ért el. Tavaly 17,2%-os emelkedést mért az Index, ami az inflációval korrigálva is 15,2%-os reál áremelkedést jelent. Az eddig beérkezett adatok szerint 2014 első negyedévében lassuló ütemben ugyan, de tovább folytatódott az áremelkedés. A 2013-ban mért 268,3-as szintről majdnem 283-ra emelkedett az FHB Termőföldindex nominális értéke.
Lezárult egy korszak
2014 első negyedévében a fogyasztói árindexszel deflált Termőföldindex értéke szintén 5,4 százalékos növekedést mutatott: 146,1-re emelkedett a korábbi 138,6-ról. A reál értelemben vett drágulás ugyan egyelőre elmarad a tavalyi év kiugró értékétől. A szabályozási változások ismeretében az elemzés készítői szerint ugyanakkor elmondható, hogy lezárult egy korszak a magyar földpiac történetében. A hosszú távú szabályokat rögzítő, a tulajdonszerzést nehezítő földtörvény előtt a kereslet megnőtt a hazai termőföld iránt, így az utóbbi két és fél évben, – a Tulajdonszerzési szigorítás előtti évek korszakában – 39,9%-kal nőtt a termőföld.
Jelentősen nőtt a szántók ára
A művelési ágak közül a legjelentősebbnek számító szántó esetében az átlagár jelentősen növekedett 2012-höz képest: 2013-ben már átlagosan 945 ezer forintot kellett fizetni egy hektárnyi szántóterületért, míg egy évvel korábban csak 823 ezer forintot.
Eltérő ütemek
A művelési ágak árváltozását tekintve különböző trendek azonosíthatók. A szántók ára 2007 óta folyamatosan növekszik, a 2013-as átlagár a 6 évvel ezelőtti bázist több mint 80%-kal haladta meg. Szintén átlagon felüli az erdők 60%-os drágulása, a gyep és szőlő művelési ágak árnövekedése viszont jóval alacsonyabb: 40%-ot sem ér el a vizsgált időszakban.
A gyümölcsösök ára kezdetben még visszaesett, de az utóbbi pár évben egyre erőteljesebben növekedett. 2013-ban a legnagyobb áremelkedés is ezt a művelési ágat érintette, a drágulás 20 százalékos volt. Szintén jelentős, több mint 17 százalékos volt a pozitív irányú elmozdulás a szántóárakban.
A nagyon enyhe, fél százaléknál kisebb csökkenést produkáló Közép-Dunántúl kivételével minden régióban emelkedtek a szántóföldárak. A legmagasabb, az országos átlagot meghaladó árakat Közép-Magyarország, Közép-Dunántúl, Nyugat-Dunántúl és Dél-Dunántúl esetében figyelhetünk meg 2013-ban. Az első helyezett Nyugat-Dunántúl régióban egy hektárnyi szántóért átlagosan több mint egymillió forintot kellett fizetni, egy, az országos átlagot meghaladó, 15,8 százalékos áremelkedést követően. Szintén folytatódott a drágulás a Dél-Dunántúlon, ahol a tavalyi évben a legnagyobb, több mint 34 százalékos ugrást produkálták az árak, ezáltal a térség a közel 1,1 millió forintos hektáronkénti szántóárával jelentősen az országos átlag fölé emelkedett. Az árak növekedése folytatódott a Dél-Alföldön is, több mint 17 százalékkal. A legolcsóbb régió továbbra is Észak-Magyarország, annak ellenére, hogy itt több mint 30 százalékos volt az árnövekedés.
Életbe lépett a Földforgalmi törvény
2014 első felében több lépcsőben életbe lépett az új Földforgalmi törvény, ami jelentős hatást gyakorolt a magyar termőföldpiacra. A 2013. június végén elfogadott (kétharmados) földtörvény által a földpiacot érintő egyik legnagyobb változás, hogy egy hektáros területnagyság fölött csak földművesek (és közvetetten a közeli hozzátartozóik) vásárolhatnak földterületeket 300 hektáros birtoknagyságig. Emiatt leszűkült a potenciális földvásárlók köre, a nem földműves magyar természetes személyek kiszorultak a földpiacról (korábban valamennyi belföldi magánszemély vásárolhatott, szintén 300 hektárig földterületet).
Az Európai Bizottság által engedélyezett termőföldvásárlási moratórium lejárt 2014. április 30-án. Így a földtörvény által hozott másik jelentős változás, hogy a piac megnyílt az unió más tagállamainak állampolgárai előtt is. Egy hektáros területnagyságig magyar és uniós állampolgárok egyaránt vásárolhatnak földet, de az Unión kívülieket továbbra is kizárják a piacról. A változás értelmében idén május elsejétől a földpiac nyitottá vált, de egy hektár fölötti birtokvásárlásra az uniós vevők esetében is érvényes, hogy a vásárlásra csak a hazánkban letelepedett, földműves polgárok jogosultak. A korlátozásokkal a nyitás nem bír keresletfelhajtó erővel, nem ellentételezi a potenciális magyar vásárlók körének szűkülését.
Az új Földforgalmi törvény hatálybalépésével a földművesek mellett csak mezőgazdasági termelőszervezetek jogosultak a földbérlésre, és a korábbiaknak megfelelően, tulajdonhoz továbbra sem juthatnak. A régebbi szabályozás szerint, a belföldi jogi személyek közül a részvénytársaságok és a szövetkezetek alapesetben 2500 hektáros birtoknagyságig bérelhettek területet. Az új rendelkezéssel a birtokmaximumok is módosultak, a korábbi 2500 hektáros korlát kevesebb, mint a felére, 1200 hektárra, állattartó telepek és vetőmagtermesztés esetében pedig 1800 hektárra csökkent. Ennek következtében jelentős mennyiségű bérelhető földterület kerülhet a piacra a jövőben. A hatás azonban csak lassan gyűrűzik be, mivel a bérleti szerződések időtartama 20 évet is elérhet.
Csökkent a kereslet
Az új Földforgalmi törvény hatására a kereslet csökkenhet mind a tulajdonosi, mind pedig a bérlői piacot illetően. A Földművelésügyi Minisztérium becslése szerint 200-300 ezerre szűkült a potenciális piaci szereplők, a regisztrált földművesek vagy mezőgazdasági termelő szervezetek köre a földpiacon . A regisztrált földművesek száma ugyanakkor a Földművelésügyi Minisztérium (korábbi Vidékfejlesztési Minisztérium) adatai szerint még a 6000-et sem érte el 2014. május végéig, míg agrárcégként csupán 31 került nyilvántartásba. Bár a nyilvántartásba vétel természetesen csak akkor válik égetően szükségessé, ha valaki újabb földet szeretne bérelni vagy venni, de a jelenlegi számok alapján a kereslet valóban drasztikusan csökkenhet.
Hiányzó szabályok
Az elemzés készítői emlékeztettek arra is, hogy a piac nagyon várja, a törvény kiegészítésének tartott üzemgazdasági és az agrárintegrációs törvények elkészülését, ami erősen befolyásolhatja a várható birtokviszonyokat. Ezek továbbra sem készültek el, s egyelőre még nem is ismert a várható megjelenésük. Többek között ebben definiálják majd, hogy pontosan mely vállalkozások minősülnek agrárüzemnek.
Az új földvásárlási és földhaszonbérleti szerződéseket mezőgazdasági szakigazgatási szervnek kell jóváhagynia. Földvásárláskor pedig ki kell kérni a helyi gazdákból álló földbizottságok véleményét is az engedélyezés előtt. A földbizottságok egyelőre nem alakulhattak meg, nem jelent meg a létrehozásukat szabályozó végrehajtási kormányrendelet. Minisztériumi indoklás szerint az Unió nem hivatalos kifogásokat emelt a bizottsági választási rendszer miatt. A földtörvény értelmében a megalakulásukig a szintén helyi gazdákból álló megyei agrárgazdasági kamarák rendelkeznek döntési jogkörrel. Egyelőre bizonytalan a földbizottságok létrejöttének időpontja. Az azonban biztos, hogy a bürokrácia növelése további korlátozást jelent. A likviditás csökkent, illetve az adásvétel és bérleti szerződések megkötése hosszadalmasabb folyamattá vált.
Durván visszaesett a tranzakciók száma
Összességében az új szabályozási környezet szűkítette a földpiaci keresletet, az életbelépést követő ármozgásokról azonban egyelőre még kevés információ áll rendelkezésre – állapították meg az elemzés készítői. A földbizottságok értékelési jogkörrel bírnak a szerződéses ár, illetve a vevő kiválasztása terén, kulcsszerepük lesz a tranzakciók során.
A Földforgalmi törvény hatását mutatja, hogy a 2014. május 1. és augusztus 29. között eltelt négy hónapban 4 ezer adásvételi szerződéssel kapcsolatban nyilvánítottak vélemény a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara megyei elnökségei, míg tavaly, a második negyedév 3 hónapja során még 30 ezer tranzakció született . Mást jelent a tranzakció és mást a szerződésszám, de a tendenciát illetően azért iránymutató lehet a két szám.
Milyen hozamokra számíthatunk a termőföldtől?
A termőföld az elmúlt években a stabil áralakulása miatt jó alternatívát jelentett a más reáleszközök és tőkejavak mellett. Az új Földforgalmi törvény azonban jelentős változásokat hozott a piacon, a termőföld kevésbé likvid eszközzé vált, részben a jelentős keresleti korlátozások (a jövőben csak megfelelő képesítéssel, vagy gazdálkodási múlttal rendelkező földművesek szerezhetnek termőföldet) részben pedig az adásvételeket kísérő szigorítások (hatósági engedély, valamint földbizottsági jóváhagyás) következtében. A spekulatív jelleggel történő vásárlás és tartás a jövőben vélhetően megszűnik, a földpiac iránt érdeklődők inkább a művelésből eredő hozamokra koncentrálnak majd.
A spekulatív jellegű földvásárlás és eladás mellett korábbiakban szintén stabil hozamokat eredményezett a bérbeadási célú földvásárlás, az új Földforgalmi törvény következtében azonban a jövőben csak olyan földművesek vásárolhatnak termőföldet, akik meg is művelik azt. Ennek köszönhetően a bérbeadás ugyan nem lehet a célja a jövőben a földvásárlásoknak, de a már földtulajdonnal rendelkezők továbbra is stabil pénzáramokra számíthatnak haszonbérbe adás esetén. A Földforgalmi törvény hosszabb, maximum 20 éves időtávon azonban a bérlői szegmenst sem hagyja érintetlenül, a birtokmaximumok következtében akár nagyobb mennyiségű termőföld is piacra kerülhet. A legnagyobb földhasználó gazdaságok vélhetően igyekeztek a maximális 20 éves időtartamra meghosszabbítani bérleti szerződéseiket, így közel azonos időben jelenhetnek meg e területek, ami egyes helyeken a bérleti díjakra is nyomást gyakorolhat.
Az elmúlt évek gyakorlata alapján az FHB szakértői szerint elmondható, hogy a legnagyobb hozamra a szántó és az egyébként olcsóbban megvásárolható gyep területek bérbeadásával lehetett szert tenni, előbbinél a hozamok évi 5,27 és 5,62 százalék között alakultak (a tárgyévi bérleti díjak és tárgyévi eladási árak arányaként). A legnagyobb hozamnövekedést a gyep művelési ág produkálta, amelynél a 2009-es 4,96 százalékos hozamszint 2012-re 5,84 százalékra emelkedett. A bérbeadásból a relatíve legkevesebb jövedelmet az erdők érték el, ahol a hozamszintek csupán 3,5 százalék körül ingadoztak. (5.2. ábra). A művelési ágak közül az egyedi telepítmény értéküknek köszönhetően a legmagasabb eladási árral rendelkező szőlők és gyümölcsösök bérbeadásánál a hozamok kissé elmaradtak a gyep és szántó kiadásával elérhetőtől.
A műveléssel elérhető hozamok alakulása
A mezőgazdasági jövedelem hazánkban jelentősen elmarad az egész gazdaságot jellemző bérek szintjétől. 2012-ben a mezőgazdasági jövedelem csak kétharmada volt az átlagos béreknek, míg 2011-ben 80 százalékon állt. Biztató lehet ugyanakkor, hogy az elmúlt években jelentős jövedelemnövekedés volt megfigyelhető a mezőgazdaságban, 2004 és 2011 között több mint háromszorosára emelkedett a mezőgazdasági jövedelem hazánkban – a gyenge 2009-es évvel járó visszaesés ellenére is. A fenti időszak alatt a nemzetgazdasági bruttó jövedelmek csupán 46 százalékkal, míg az egy főre jutó GDP megközelítőleg 36 százalékkal lett magasabb.
Az előbbi összehasonlítás a mezőgazdaságban egészében elérhető jövedelmet érintette a más szektorokban elérhető jövedelmekhez képest, de a földműveléséhez, vagyis a növénytermesztéshez kapcsolható hozamok elemzésekor még kedvezőbb kép rajzolódhat ki. Egy tipikus mezőgazdasági üzem jelentős eredményre tehet szert szántóföldi növénytermesztéssel. A bérbeadással elérhető hozamokat a termelésből származó relatív pénzáramok rendre meghaladták a 2009-2012-es időszakban. A szántóföldi bérbeadással 4,5 és 4,8 százalékos relatív jövedelemre lehetett szert tenni, míg a javuló mezőgazdasági eredményességnek köszönhetően 2011 és 2012-ben már kétszámjegyű, 14,6 illetve 13,6 százalékos éves hozamot lehetett elérni a szántóföldi műveléssel, egy tipikus mezőgazdasági üzem adózott eredményei alapján.
