2024 június 14

A prémium piacon gyorsabbnak látszik a gyógyulás

A lakáspiac prémium és luxus szegmensét sem kerülte el a tavalyi megtorpanás, de mint annyi más ezen a szűk piacon, a visszaesés is mutatott sajátosságokat. Az OTP Ingatlanpont szakértője szerint az árak jellemzően stabilak maradtak, már kora tavasszal kezdtek visszatérni a vevők is, s reméli, hogy őszre ismét felpörög a piac.

A lakáspiac prémium szegmensében a jelenlegi árak 100-200 millió forintnál kezdődnek, s 2-3 milliárd forint körül tetőznek, a befektetési ingatlanok, szállodák vagy akár irodaházak ugyanakkor ennél sokkal magasabb áron kelnek el. Az ide sorolt ingatlanok nem csupán e miatt emelkednek ki a mezőnyből. Mindegyiknek van valamilyen különlegessége, akár az elhelyezkedése, mérete, felszereltsége, története, az építésének minősége, vagy a hozzá tartozó szolgáltatások, melyek különösen vonóvá teszik. Az ide sorolható házak, lakások legtöbbje teljesen egyedi, ahogy a potenciális vevőik is legtöbbször valami kifejezetten hozzájuk illőt keresnek. Emiatt a prémium szegmens általában jóval mérsékeltebben reagál a piac általános rezdüléseire.

A mostani lakáspiaci lejtmenet esetében ez azt jelentette, hogy a megtorpanás rövid ideig tartott, és az árak sem indultak el lefelé. Ahogy Heinrich Krisztina, az OTP Ingatlanpont exkluzív menedzsere felidézte, ugyan itt is érezték 2022 nyarától, hogy a vevők kivárnak, az árak esésére számítanak, de ez nem következett be. Az eladók ugyanis nem engedtek, maguk is kivártak. Míg a széles piacon, a „tömeglakásoknál” már húsz százalékos alkulehetőségekkel is lehetett találkozni, itt még maga az alku sem vált jellemzővé.  Ahogy világossá vált, hogy nem lesz áresés, idén február-márciusban elkezdtek visszatérni a vevők. Egyes kategóriákban, ahol általában szűkebb volt a választék – mint például a budai villáknál, vagy az újépítésű lakásoknál –, már most is folyamatos és az egy évvel korábbit meghaladó az érdeklődés, bár a 2021 év végi szintet még nem éri el. Heinrich Krisztina egyetlen kivételt említ, a főváros agglomerációját, az ottani kereslet megtorpanása a mai napig tart, a luxuskategóriában egyedül ott nem állt helyre a piac. Az agglomeráció viszonylagos leértékelődése látszólag összhangban van azzal az általános tapasztalattal, hogy a rezsifélelmek tavalyi fellángolása a nagy zöldövezeti házak helyett inkább a kis városi lakások felé terelte az érdeklődést. A luxusszegmensben a „rezsikrízis” is kicsit másképp csapódott le, nem keresnek miatta kisebb lakásokat, de arra azért jobban figyelnek, hogy az ingatlan fenntartása lehetőleg gazdaságos legyen.

A piac feléledését jelzi, hogy visszatértek a külföldi vevők is, a már megszokott európai, kínai és arab érdeklődők mellett Heinrich Krisztina tapasztalatai szerint idén megjelentek az afrikai és indiai befektetők is, utóbbiak például már szállodák iránt is érdeklődtek.

A legkeresettebb célpontok tekintetében kevés a változás. Szokásosan, illetve újra felkapott a budapesti belváros, ahol különösen az exkluzív épületekben található testre szabható lakásokat keresik. „Van, aki már eleve hozza magával a belsőépítészét” – jegyzi meg az ingatlan-menedzser, felidézve azt is, hogy ezen a területen különösen nagy érték a lakáshoz tartozó garázs, és akad ügyfél, aki az otthonához rögtön négyet is akar, hiszen annyi autója van. Itt, a belvárosban egy újépítésű luxuslakás négyzetméterára ma már 2-3 millió forint között mozog.

Ugyancsak felkapott Buda II. kerületében a Rózsadomb környéke, illetve a XII. kerület belső része. Errefelé elsősorban a nagyobb házakat, villákat keresik, esetleg egy-egy újépítést, ami a belvárosihoz hasonló árakon érhető el. Heinrich Krisztina említ néhány példát az aktuális budai árlapról: egy 4-500 négyzetméteres felújítandó villa közel 1 milliárd, egy ugyancsak klasszikus villa, de már szépen felújítva, dupla telekkel 2-3 milliárd, egy újépítésű 3-400 négyzetméteres minimál stílusú villa medencével 1,2-1,3 milliárd forint.

A Balaton mellett a prémium kategória két kulcsszava a „vízparti” és a „panorámás”. Az ilyen villák, legyenek akár klasszikusak vagy újonnan építettek, elérhetik vagy meg is haladhatják az 1 milliárdos árat, míg egy vízparti telek elmehet 4-500 millióért is.

Bár nagy vonalakban ugyanazt jelentik a luxus kategóriájú ingatlanokkal szemben támasztott igények, mint korábban, időről időre feltűnnek közöttük apróbb újdonságok, és ezek nem csupán a technológiai fejlődésből, az otthonok „okosításából” fakadnak. Erre friss példaként azoknak a nagycsaládosoknak az esetét idézi a szakember, akik mostanában próbáltak költözni 3-4-5 gyermekkel. Ennek kapcsán tűnt ki, hogy jelenleg a luxuskínálatban sincs számukra elegendő hálószoba, még az új építéseknél is hiányzik általában egy vagy kettő.

A prémium szegmens kilátásait tekintve Heinrich Krisztina bizakodó. Az érdeklődés és a tranzakciószám újra nő, ami alapján azt reméli, hogy ha a kamatok csökkenése is besegít, akkor ősztől valóban felpöröghet a piac ebben a szegmensben.