Az FHB Lakásárindex 2014. III. negyedévében 162,5-re növekedett. A 2013. július-szeptemberi időszakhoz képest a lakásárak nominálisan és reálértelemben egyaránt 4,25%-os növekedése volt megfigyelhető. (Az aktuális mutató előállításához az FHB piaci információinak és saját megfigyeléseinek frissítése mellett felhasználta a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által 2014-ben feldolgozott valamennyi adatot.)
Emelkednek az árak, bővül a hitelezés
A beérkezett új adatoknak köszönhetően az FHB Lakásárindex második negyedéves értéke módosult, a korábbi 158,2-ről 161,34-re emelkedett, ami azt jelenti, hogy az előző évhez képest az év második három hónapja során a lakóingatlanok értéke nominálisan és reálértelemben is 3,4 százalékkal nőtt.
Az építési engedélyek és új lakás építések növekedése Budapesten a harmadik negyedévben felülmúlta az országos átlag szintjét, bár az első kilenc hónapban átadott lakások száma még mindig csak negyede a 2008 január–szeptember közötti időszakban mértnek.
A lakáshitelek piaca 2014. III. negyedévében is erős maradt. A teljes bankszektor hitelkihelyezései több hónapja stabilan 20 milliárd forint fölött alakulnak. A hitelfelvételi kedvet fokozzák a jelenleg alacsony szinten álló kamatok, az átlagos hiteldíj mutató és az átlagos kamatláb is folyamatosan csökkent az év első 9 hónapjában, de ez folyatódott októberben és novemberben is. 2015 februárjában 6 százalékos THM alatti szinten is számos jelzáloghitel érhető el. Az FHB Bank lakáshitel választékában a kamatok szélső értékei: 3,24-7,05%, a THM-ek esetében pedig: 4,51-8,69%.
A kedvező folyamatok az adásvételek számában is megmutatkoznak, a közvetítő hálózatok becslései szerint 2014-ben a lakóingatlan eladások száma átlépte a bűvös 100 ezres számot , amire a válság kirobbanása óta nem volt példa.
Több helyen már beindult a piac
A lakáspiaci fordulat nem egyformán érinti az ország különböző területeit – utaltak arra már nem először az összeállítás készítői. A lakásárak növekedése főként Közép-Magyarországon és a Nyugat-Dunántúlon tetten érhető. A középső régióban 2014-ben indult meg a visszakapaszkodás, a lakóingatlanok medián ára 3,5 százalékos emelkedést mutatott, amelynek hátterében a közel 4 százalékos budapesti mediánár növekedés állt.
Az egy főre jutó GDP alapján szintén a fejlettebb régiók közé számító Nyugat-Dunántúlon az emelkedés már 2013 óta tart, a medián árak a 2012-es szinthez képest több mint 12 százalékkal magasabbak a több mint 7 százalékos 2014-es növekedést követően. Szintén látszik a fordulat a Közép-Dunántúli régióban, ahol a medián négyzetméterárak emelkedtek 2014-ben. A többi régió esetében egyelőre a stagnálás jellemző, egyedül a Dél-Dunántúl átlagaiban volt még megfigyelhető jelentősebb, további 3,5 százalékos árcsökkenés. A dunántúli régiók kiemelkedő húzóereje a tartósan, a válság során is jól teljesítő Balaton.
A fenti eredményeket ugyanakkor torzítja a Nemzetközi Eszközkezelő Zrt. programja, amelynek keretében megvásárolt lakások általában alacsonyabb áron kelnek el. Azokon a területeken, (például Szabolcs-Szatmár-Bereg, Békés, Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén megye) ahol az eladott lakóingatlanokon belül magasabb a programban részvevők aránya, az árak lefelé torzulhatnak.
Új, konszolidációs korszak indult
Az FHB Lakásárindex történetében 2014-ben új korszak kezdődött. A már 2008-tól tartó Kifulladás időszaka véget ért, és a lakásárak a legerősebb piacok teljesítményének köszönhetően országosan is emelkedésnek indultak. Ez a tendencia várhatóan 2015-ben hasonló ütemben folytatódik a keresleti oldalon várt további erősödésnek köszönhetően.
A piacok differenciált talpra állása, élénkülése továbbra is meghatározó lesz, ezért az új korszakot a Kétsebességű konszolidáció néven illethették az FHB szakértői.
A kilátások idén is kedvezőek
A makrogazdasági kilátások 2015-ben is kedvezőek, alacsony inflációs környezetben 2%-ot meghaladó gazdasági növekedés, és érezhető reáljövedelem-emelkedésre számítanak az elemzők. Mi több, a kockázatok inkább felfelé mutatóak, amit jól jelez, hogy Merrill Lynch januári előrejelzés a 4%-os értékhez közelít.
CSOK, Családi Otthonteremtési Kedvezmény
A lakásvásárlók helyzetét tovább javítja az év második felében induló új támogatási rendszer. 2015. július 1-jétől a családok otthonteremtési kedvezménye váltja a korábbi szocpolt (a lakásépítési támogatást).
Az új szabályozás számos változást hoz, amelyek mind a lakáspiac élénkülésének irányába hatnak. Ezek közé tartozik például, hogy az év közepétől már használt lakás-vásárlásokhoz és az ingatlan legalább egy lakószobával történő bővítéséhez is igényelni lehet az állami támogatást. További változás, hogy míg korábban csak két gyermek esetén lehetett igénybe venni a szocpolt, a CSOK-ot az egy gyermekesek vagy egy gyermeket vállalók is megkaphatják. A jelenlegi rendszerhez képest további előny, hogy a méretkategóriák határait lefelé módosították, így kisebb lakással magasabb támogatás érhető el. Az energiahatékonyabb, kedvezőbb energetikai besorolású épülettel pedig még nagyobb összeg járhat.
A megjelent rendelet szerint, új lakóingatlanok esetében a lakóépület nettó alapterületére számított egy négyzetméterre jutó, az általános forgalmi adó nélküli bekerülési érték, vagy vásárlás esetén a forgalmi adó és telekár nélküli négyzetméterár nem haladhatja meg a 300 ezer, alacsony energiafogyasztású lakás esetén a 350 ezer forintot. Használt, legalább komfortos lakás esetében legfeljebb 350 ezer forint lehet négyzetméterenkénti vételár.
A családok otthonteremtési kedvezménye abban az esetben igényelhető, ha a vásárolt lakás vételára nem haladja meg a rendeletben rögzített maximumokat, melyek területileg és településenként változnak.
A lakáspiac számára kedvező jövőbeni változások (CSOK) hatására a piac még dinamikusabbá válhat az FHB szakemberei szerint az év közepétől, tovább növekedhet az érdeklődés a lakásvásárlók részéről. Szintén az FHB Lakásárindex emelkedését támogatja, hogy a Nemzeti Eszközkezelő által felvásárolni kívánt – jellemzően alacsonyabb áron elkelő – lakások száma az idén már jelentősen csökken. A 2015-ös évben a tavaly megkezdődött áremelkedés tovább folytatódhat, a lakások értéke 3 százalékkal lehet magasabb az idei évben, mint a 2014-ben.
Az előrejelzést övező kockázatok
A felsorolt kedvező folyamatok tekintetében néhány kockázati tényezőt is megemlítettek az elemzés készítői. Egyrészt a családok otthonteremési kedvezménye csak idén július 1-jétől lép életbe, ezért a lakásvásárlók az év első felében kivárhatnak. A másik kockázati tényezőt a hitelpiac hordozza magában ezen belül is a hitelszigorítások és a hitelintézetek leterheltsége. A hitelezési feltételek változása ugyanakkor elsősorban a jövőbeni túlzott eladósodás elkerülését célozza meg, a bankok a válságot követően eddig is óvatos hitelezési politikát folytattak, így az új szabályozásnak a megindult lakáspiaci felívelésre, azt megtörő szerepe aligha lehet, inkább csak annak ütemét csökkentheti. Az is valószínű, hogy a lakáspiac válság során megindult szegmentálódása még évekig meg fogja határozni a piacot, ahogy az új korszak elnevezése is érzékelteti.
Hosszabb távra előretekintve elmondható, hogy a gazdasági növekedés lassulása a lakáspiac szempontjából is hátrányos lehet. Az elemzők többsége szerint a magyar gazdaság potenciális növekedési üteme 2% körüli átlagos gazdasági bővülést indokol.
