Mi lesz az áfával?

A lakáspiac két oldalról kap „támogatást”: a pörgő piacot a kínálati oldalán az új lakások, 2019 végéig érvényes kedvezményes, 5 százalékos áfája támogatja. Ha ezt követően újra 27 százalékos mértékű lesz az  ÁFA mértéke, az a bruttó lakásárakat 22 százalékkal növeli.

Ez rövid távon mindenképpen vissza fogja vetni az építkezéseket; főleg a vidéki társasház építések, illetve a fővárosi, kedvezőbb árfekvésű, külső kerületi projektek lassulása, illetve a tervezett projektek elhalasztása várható, ami 2019-2020-ban az éves átadásokat akár 20-30 százalékkal is csökkentheti.

Egyre többen vesznek fel hitelt

A piacot kereslet oldaláról pedig többek között a hitelek rekord alacsony kamatszintje fűti. Fokozatosan nő a lakásvásárlást hitelből finanszírozók aránya.

„Míg 2017-ben csak minden ötödik az Otthon Centrumnál lakást vásárló igényelt hitelt, idén a vevők 25 százaléka, az új építésű projekteknél közel 40 százalék vett fel bankhitelt és az átlagos hitelösszeg is 9-ről 10,5 millió forintra nőtt” – mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center vezetője.

A Magyar Nemzeti Bank adatai alapján a háztartások összesen 650 milliárd forint értékben kötöttek lakáshitel-szerződéseket 2017-ben. 

Számolni kell a kamatkockázattal

Jelenleg forint alapon, kamatperiódus függvényében 3,37-5,5 százalék a teljes hiteldíj mutató. Forint alapú hitel mellett nincs árfolyamkockázat, de nem szabad elfeledkezni a kamatkockázatról sem. A jelenlegi rekord alacsony kamatszint fenntartása rövid távon reális, azonban aki 10-15 éves futamidejű lakáshitelt vesz fel szembesülni fog a világgazdaság lassulásával, akár egy újabb recesszióval is. 

[extracode type=”ad” id=”in_post”]

Egyre több hír szól arról, hogy a jegybankok a korábbi laza monetáris kondíciókat nem kívánják a végtelenségig fenntartani. Egy globális kamatemelés nyomán a hazai kamatkörnyezet is megváltozik, ami a 60 milliárd forint körüli mozgó havi átlagos új lakáscélú hitelösszeg értékét akár 30-50 százalékkal is visszavetheti. 

Mi a megoldás?

A megoldást a hosszabb távon fix kamatperiódus jelentheti, ami a törlesztő részletet csak kis mértékben növeli meg (például 10 éves futamidő esetén egy 10 millió forint összegű hitel esetében a körülbelül 1,6 százalékos különbség mindössze 11 ezer forinttal növeli a havi törlesztőt), amivel kivédhető egy kedvezőtlen kamatemelés hatása. 

„Az ingatlan vásárlását célzó jelzáloghitel optimalizálható lakástakarék-pénztár (LTP) szerződések megkötésével” – mondta Bánfalvi László.

A szakember úgy céli, célszerű a magasabb biztonságot jelentő 5 vagy 10 éves kamatperiódusokat választani, amely mellé 5 vagy 10 éves, a kamatperiódushoz igazodó magtakarítási időszakú LTP köthető. Úgy, hogy az LTP-k lakáscélra fordítható megtakarításának összege, az állami támogatással és a kamattal együtt megegyezhet az 5, illetve 10 év múlva fennálló tartozás összegével. Ez esetben a felvett hitel az eredeti futamidő lejárta előtt végtörleszthető.

Mit jelent ez a gyakorlatban? 

10 millió forint hitelfelvétel esetén, 20 éves futamidővel, 10 éves kamatperiódus mellett 2 darab havi 20 ezer forintos, 10 éves magtakarítási időszakú LTP megkötésével az eredetileg 20 éves futamidő 10 évre csökken havi 105 ezer forint fizetési kötelezettség teljesítésével (a törlesztő részlet 65 ezer forint, az LTP 40 ezer forint).

A 20 éves futamidő alatt kifizetett teljes összeghez képest a 10 éves futamidővel mintegy 3 millió forinttal kevesebbet fizet az ügyfél a banknak. Ettől eltérő esetben az LTP lejártakor a lakáscélra fordítható megtakarítás összegével a hiteltörlesztés 5., illetve 10. évében csökkenthető a tőke nagysága, így alacsonyabb törlesztő részlet fizethető a további futamidőben. 

Ha a kamatperiódus fordulóján a következő időszakban jelentősen magasabb kamatkörnyezetben lenne kénytelen az ügyfél a hitelét tovább fizetni lényegesen magasabb törlesztő részlettel, abban az esetben is lehetősége van a tőke csökkentésével egy időben az LTP szerződés megkötésekor rögzített kamatfeltételek mellett az 5., illetve 10. évben fennálló tőketartozását kiváltani, ezzel megakadályozni a havi fizetési kötelezettség nagyarányú növekedését.

Ennek a konstrukciónak az alapfeltétele, hogy az LTP megkötésekor a szerződéses összegnek meg kell egyeznie az 5., illetve 10. évben fennálló tőketartozás összegével.

A pörgő lakáspiacot a kínálati oldalán az új lakások, 2019 végéig érvényes kedvezményes, 5 százalékos áfája támogatja. Ezt követően – ha nem születik más döntés –, akár 27 százalékos mértékre nőhet újra az ÁFA mértéke, ami a bruttó árakat 22 százalékkal növeli majd tovább szűk két év múlva.