Tavaly azonban a növekedés országos mértéke kétszámjegyűre gyorsult, az árak 2015. harmadik negyedévének végére már 14 százalékkal haladták meg az előző évit, és 15 százalékkal a válság mélypontját. Az emelkedés vártnál nagyobb mértéke több tényezőre vezethető vissza, melyeket elemzésünkben ismertetünk.

Mi áll a vártnál gyorsabb növekedés hátterében? 

A vártnak megfelelően, a lakáspiaci fellendülés eltérő képet mutatott az egyes régiókban. Az árak emelkedése az egyébként is drágább területeken volt a legmagasabb. A főváros egyértelműen éllovas maradt, és Nyugat-Dunántúl megyei jogú városaiban is jelentős volt az árváltozás.

Még pontosabb képet kapunk, ha külön vizsgáljuk egyes régiókban a településtípusok esetében bekövetkezett árváltozást. Az alacsonyabb lakásárú falvakban mérsékeltebb áremelkedésre került sor, a községek egyelőre nehezen tudják tartani a lépést a nagyobb településekkel.

Különösen igaz ez a Dél-Alföld, a Dél-Dunántúl és a Nyugat-Dunántúl községeire. Az Észak-Alföld, Észak-Magyarország és Közép-Dunántúl kistelepüléseinél ugyan magasabb árváltozást regisztráltunk, de ezekben a régiókban ezt nagyrészt a NAV adatszolgáltatásának változása okozta, a valós növekedés ezért alacsonyabb. Ennek hátterében az áll, hogy 2014-ben a Nemzeti Eszközkezelő vásárlásai is szerepeltek az adatok között, míg a 2015-ös tranzakciók közül ezek kikerültek.

[extracode type=”ad” id=”in_post”]

A Nemzeti Eszközkezelő tevékenységével egy korábbi tanulmányunkban már részletesen foglalkoztunk, a szervezet 2014-ben közel 11 ezer tranzakciót bonyolított le, ami a piacon regisztrált összes vásárlás körülbelül 9,6 százalékát jelentette. A NET aktivitása ugyanakkor eltérően alakult az egyes régiókban, a legnagyobb arányt az Észak-Magyarországon, az Észak-Alföldön és a Dél-Dunántúlon képviselték a NET-es vásárlások az összes tranzakción belül, itt az arányuk 17,7, 16 illetve 14 százalékos volt. Szintén meghaladták az országos átlagot az Eszközkezelő adásvételei a Dél-Alföldön és a Közép-Dunántúlon.

Valahol csökkentek az árak

Magyarország nagyvárosainak túlnyomó többségében a lakásárak változásai a 10-20 százalék közötti sávban alakultak 2014 és 2015 III. negyedéve között. A kivételek sorába tartozik Salgótarján és Hódmezővásárhely, ahol az árak csökkentek a múlt évben, de Nagykanizsán, Kaposváron és Zalaegerszegen is elmaradt az emelkedés a többi nagyvárosban tapasztalható mértéktől.

A lakáspiacon tehát érvényesült 2015-ben a két sebesség, azonban a lakáspiac erős szegmense kétszámjegyű növekedéssel húzta a piacot.

Befektetési lehetőség az ingatlanpiacon

A kiemelkedően teljesítő piacokon minden jel szerint meghatározó szerepet játszott a befektetési célú lakásvásárlók aktivitása. Mint az a 6. ábráról leolvasható, 2015-ben a lakosság nagyjából 600 milliárd forintnyi (nagyjából 60 ezer lakásnyi) új megtakarítást képzett készpénzben.

Ez a likvid vagyon részben a lakáspiacon keresett új lehetőséget, nagyrészt a készpénzes tranzakciók számát növelve. A megtakarított készpénz jelentős részét képezhetik a külföldön dolgozók hazautalt jövedelmeiből képzett megtakarítások is, mely tétel az MNB adatai szerint 2015-ben elérheti a 900 milliárd forintot.

Az ingatlanpiac – látva a felfelé induló árakat és a magas bérleti díjakat – jó befektetési lehetőséget kínált, így tavaly sokan vásároltak befektetési céllal lakást. Ennek hatására a lakáspiaci kereslet ugrásszerűen megnövekedett, ami egyes szegmensekben a lakóingatlanok vártnál nagyobb mértékű drágulásához vezetett.

Az erős befektetői érdeklődést támasztja alá az ingatlanközvetítő hálózatok tapasztalata is, mely szerint a befektetési célú vásárlók a vevők harmadát tették ki a piacon. A befektetői érdeklődés különösen Budapesten erős, ahol a Duna House saját forgalma alapján publikált jelentése szerint közel 50 százalék az ilyen céllal vásárlók aránya 2016 januárjában, míg 2012 és 2013 decemberében például a befektetési célú vásárlás csak 23 illetve 21 százalékos volt.

Tovább bővülhet a hitelezés

A befektetői érdeklődés lakáspiacra gyakorolt erős hatását Magyarországon utoljára a 90-es évek végén láthattuk, amikor az akkori orosz válság miatt sokan választották befektetési célpontul a lakáspiacot. Ebben az időszakban az FHB Lakásárindex adatai szerint 20% (1999), illetve 33% (2000) reál árnövekedés zajlott le.

Az alacsony kamatkörnyezet nem csak a betételhelyezéseket csökkenti, de a hitelezésre is kedvezően hat. Akár a befektetési célok megvalósításához is hajlandóak a vásárlók hitelt felvenni. Tavaly jelentős bővülés látszott a kihelyezett lakáshitelek összegében, az év harmadik negyedévétől kezdődően az új hitelek összértéke rendre meghaladja a havi 30 milliárd forintot. 2016-ban további hitelezési bővülés várható, a jelenlegi szint még mindig messze alatta van a válság előtti volumeneknek.

Airbnb-láz

Szintén az árak növekedésének irányába hatott a rövid távú, szálláshely-típusú lakáskiadások felfutása. Ezt mutatja, hogy míg három-négy évvel ezelőtt az Airbnb rendszerben alig 500 budapesti lakást kínáltak kiadásra, tavaly már meghaladta az ötezret a regisztrált lakások száma.

A rövid távú lakáskiadás piacára belépők, szintén gyorsan jelentek meg keresletükkel a lakáspiacon, ami ugyancsak hozzájárult a vártnál nagyobb árnövekedéshez. Az Airbnb-láz különösen a budapesti belvárosban erős, amit a VI-VII. kerület átlagosnál nagyobb üres lakásként nyilvántartott állománya és árnövekedése jól jelez. A rövid távú lakáskiadások vonzották a befektetőket is, mert a kalkulációk szerint nagy kihasználtság esetén akár kétszámjegyű hozamok is elérhetőek.

A gazdasági kilátások kedvezőek

A makrogazdasági kilátások 2016-ben is kedvezőek, alacsony inflációs környezetben 2%-ot meghaladó gazdasági növekedésre számítanak az elemzők. A Nemzetgazdasági Minisztérium, az MNB és az IMF előrejelzése szerint a GDP 2,5 százalék körül fog bővülni az idén.

A gazdasági növekedés pedig a lakáspiaci kereslet legfontosabb fundamentuma. Az európai országok lakáspiacait szemléző elemzéseinkben is bemutattuk, hogy a válságból hamarabb kikerülő gazdaságok lakáspiacai hamarabb kezdtek erősödni, így Svédország, Ausztria lakásárai már korábban növekedésnek indultak. Az utóbbi évek stabil gazdasági növekedése erős alapot jelent a hazai lakáskeresletnek.

Megérkezett az újlakás áfacsökkentés

Bár kevesebb lakás épült a tavalyi évben, az építési engedélyek száma jelentős emelkedést mutatott. Országos szinten közel 30 százalékos volt a bővülés.(9a-b. ábra). Hozzá kell azonban tenni, hogy nagyon alacsony bázisról indultunk, az építési engedélyek száma még így is messze elmarad a válság előtti szintektől. 2016. január 1-től azonban az új lakások értékesítését terhelő áfa az eddigi 27 százalékos szintről 5 százalékra csökkent, amely jelentős lökést adhat a lakásfejlesztési projektek elindulásának.

[extracode type=”ad” id=”in_post_trendextra” data=”81″]

Az áfa-csökkentés a nagyobb vidéki városokban is beindíthatja a lakásépítéseket, ahol eddig az alacsonyabb árak miatt még nem érte meg fejleszteni. Budapesten az áfa-csökkentés miatt szintén élénkülésre számítunk. A felfutás akár itt kimagaslóan nagy lehet, amit előrejelezhet az is, hogy a tavalyi évben a piac élénkülésével párhuzamosan a lakásépítési engedélyek száma az országos átlagnál jóval nagyobb mértékben, 72 százalékkal növekedtek 2014-hez képest.

Egyre kevesebb lakás épült

Az épített lakások száma a 30 ezret is meghaladta éves átlagban a lakáspiaci felívelés szakaszaiban, a Költségvetési expanzió idején, 2001 és 2003 között 31 700, a Hitelboom időszakában, 2004 és 2007 között közel 39 ezer lakást adtak át évente átlagosan hazánkban. A válság kezdeti időszakában a tehetetlenségi erő miatt a lakásépítések száma szintén magasabb volt, 2008 és 2010 között a használatbavételi engedélyek átlagos száma még megközelítette a 30 ezret. 2011 és 2014 között azonban már csak nagyon kevés lakás készült el, az átlagosan évente átadott ingatlanok száma 10 ezer alá csökkent. Összességében 2000 és 2014 között évente átlagosan több, mint 26 ezer lakás épült.

A mostani nagyon alacsony bázisról a lakásépítések már az idén élénkülhetnek, de az igazán nagy növekedést főként jövőre várjuk a lakásépítési számokban, a most elkezdett projektek akkor fejeződhetnek be. A növekedés vélhetően nagy lesz, az elmúlt években is fejlesztő Metrodom és a Cordia mellett sokan porolják le terveiket, többek között folytatódik a Kondorosi lakónegyed és a Mediterrán lakópark építése is.

Tovább növelt CSOK

2015. július elsejétől él az új lakástámogatási rendszer a Családok Otthonteremtési Kedvezménye. A szabályozás több újítást is hozott a korábbi támogatási struktúrához képest, az egyik legnagyobb nyári változást az jelentette, hogy a használt lakásokra is kiterjesztették a folyósítását.

A támogatás iránt jelentős érdeklődés alakult ki, eredetileg a kormányzat 2015-re 4000 igénylővel számolt, míg számuk az első három hónap alatt (július-szeptember) elérte az 5000-t, így a tavalyi keretszámot 12 ezerre emelték.

Az FHB tapasztalatai szerint a leggyakrabban a kétgyermekes családok éltek a lehetőséggel, és a CSOK-kal vásárlók többsége hitelt is igénybe vett a vásárláshoz a tavalyi évben. A támogatás feltételéül szabott vételár korlát miatt a drágább régiókban, főként Budapest elit kerületeiben sokak számára a támogatás nem volt elérhető 2015-ben, míg vidéken könnyebben lehetett olyan ingatlant találni, ami megfelelt a kritériumoknak.

A befektetők döntenek

Az otthonteremtési támogatás struktúrájának változása miatt élénkül a kereslet az új lakások piacán. Rövid távon nagyon nagy igény mutatkozhat a 10 + 10 millió forintos támogatási feltételeket teljesítő új lakások és házak iránt, de a szűkös kínálat miatt, ezt a megnövekedett keresletet csak lassan szívhatja fel a piac. Mivel a megemelt összeg, csak a 60 négyzetméternél nagyobb lakások, vagy 90 négyzetméternél nagyobb házak esetében igényelhető, a jövőben a nagyobb lakások iránt növekvő keresletre számítunk.

Az áfacsökkentésnek is köszönhetően végre beindulhatnak a fejlesztések a lakáspiacon, olyan projektek is elkezdődhetnek, melyeket eddig a fejlesztők nem láttak érdemesnek elindítani. Ezért az áfacsökkentés elsősorban nem az új lakásárak csökkenésében nyilvánulhat meg, hanem a kínálat bővülésében játszhat nagy szerepet. Rövid távon azonban a kínálat az új lakás piacon továbbra is szűkös maradhat, a most induló beruházások jövőre vagy utána készülhetnek csak el. A támogatások által táplált megnövekedett kereslet pedig az új lakások árának növekedésének irányába hat.

A kiterjesztett CSOK-nak köszönhetően vidéken és Budapest külsőbb kerületeiben különösen a családi ház építések élénkülhetnek meg. A főváros, de akár a nagyobb városok esetében is újabb lendületet kaphat az agglomerációba költözés, a még könnyen elérhető településeket többen választhatják az olcsóbb telekárak miatt. A fejlesztések beindulása a telekpiacot is megmozgatja, a telekárak a bővülő érdeklődés miatt elmozdulhatnak a mélypontjukról, és immár országszerte növekedésnek indulhatnak.

Mérséklődött a használt lakások ára

A használt lakáspiacon az eddigi jelentős drágulás 2016-ban mérséklődhet, az egész évet tekintve pozitív mértékű, de 5% alatti országos drágulást várunk továbbra is differenciált piaci trendek eredményeként. A régi családi háza és az újszerű lakások iránti keresletet csökkentheti a megváltozott támogatási struktúra. Különbség lehet továbbá az egyes régiók és települések áralakulásában is, a nagyobb városok, és a fejlettebb régiók esetében nagyobb, míg a kisebb települések és fejletlenebb régiók esetében kisebb árnövekedésre számítunk. Az országos FHB Lakásárindex 2016 során így is elérheti a 2008 első negyedévében mért eddigi maximális 200,7-es értéket.

A korszakunkat jellemző két sebesség idén nem csak a különböző lokációkat, hanem a használt és az újlakás piacon is jelentkezni fog, az új lakások piacán pedig rég nem látott pezsgés várható.

Milyen lesz az ütem?

A Prognózist övező legnagyobb kockázat a befektetői érdeklődés üteme. A kamatszintek érdemben nem csökkenhetnek tovább a 2015-ös szinthez képest, ezért ez a környezet nagy valószínűséggel változatlan marad. Bizonytalan, hogy még mekkora befektetést kereső likvid vagyon keresi a helyét. A külföldön dolgozók hazautalt jövedelmeiből táplálkozó megtakarítások idén is a tavalyihoz hasonló mértékűek lehetnek. A tőzsdei és egyéb értékpapír-befektetések transzponálásának nagy része lejátszódott, azonban véleményünk szerint ezt az egyszeri jelentős keresletnövekedést tudják majd pótolni a lakosság vásárlásai, a családi élethelyzetekből fakadó, sokszor hosszú évekre elhalasztott tranzakciók.

A CSOK-igénylők, különösen a 10 millió forintos támogatást és 10 millió forintos hitelt igénylők számát még megbecsülni is nehéz, így bizonytalan az új lakáspiacon a kereslet élénkülésének mértéke. Ez pedig nem csak az új lakásárak alakulását teszi kérdésessé, de a használt lakáspiacon is erősen függ majd az árak alakulása a támogatás okozta kereslet-struktúra változástól. Az új lakások számának növekedése valószínűleg idén még csak kevéssé jelenik majd meg a statisztikákban, azok nagyobb számban és szélesebb elterjedésben főként majd 2017-ben készülhetnek el, de az építési engedélyezés már az idén élénkülni fog.