Pest, Buda és Óbuda másfél évszázada egyesült, de ez közel sem jelenti azt, hogy mára állandónak tekinthetnénk az egyes területeinek megítélését. Egy fejlődő városban nem csak az új építkezések, hanem a lakosok helyezkedése is meghatározhatja egy városrész szerepét, s jelzi presztízsét. A KSH adatai pedig azt mutatják, hogy 2012 és 2021 között, a legutóbbi ingatlanpiaci ciklust nagyjából lefedő időtávon is sűrűn váltottak állandó lakóhelyet és ezzel gyakran kerületet Budapest lakói. S bár ahogyan a fővárosé, úgy majd minden kerület lélekszáma csökkent[1] ebben az időszakban, jó néhányan szépen gyarapodtak a többiek rovására e költözések révén[2].

Tíz év alatt több mint 365 ezer budapesti lakos, a főváros állandó népességének körülbelül 20 százaléka váltott kerületet állandó lakhely változtatással, azonban mindössze négy olyan kerület van (XIII., XVI., XXII., XXIII.,), amelyek részben ennek köszönhetően (a természetes népszaporulattal – születés és halálozás egyenlege – ugyanis itt most nem számolunk) növelni tudták lélekszámukat. Közülük a legsikeresebb a XIII. volt, 4 százalékos gyarapodással. Az ellenkező véglet a VII. kerület, ahol 11 százalékkal csökkent a kerületi polgárok száma. Aligha a helyi ingatlanárak eltérése magyarázza e hatalmas különbséget, ugyanis az előbbi a 7., az utóbbi a 9. legdrágább kerület a fővárosban. (A NAV ingatlanforgalmi adatbázisa alapján ez 2021-ben 807 ezer Ft/m2, illetve 747 ezer Ft/m2 árat jelentett.)

Erzsébetváros azon három bel-pesti kerület közé tartozik, amelyek csupán a fővároson belüli költözések egyenlegeként is többet veszítettek tíz év alatt, mint a lakosságuk tizede (VII. -14,9%, VI. -12,4%, V. -11,7%). Ezeknél tetten érhető egyfajta funkcióváltás is. Ahogy Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője felidézi: az V. kerület üzleti negyeddé alakulása régebbi folyamat, ott már huszonöt-harminc éve nagy számban megjelentek a lakásirodák. Azóta a befektetési célú vásárlás és a rövidtávú lakáskiadás (Airbnb) is leginkább a tágabb belvárosban dominált. A fokozott üzleti érdeklődés nyomán nagy volt itt az áremelkedés is, ami sokakat ösztönözhetett a nyereség realizálására, ami, e három kerület 2012-es és 2021-es átlagos négyzetméterárának különbségeként számítva 3-3,5-szeres értéknövekedést jelent. Emellett serkenthette az elköltözést a ciklus végén még a Covid is, ami inkább a zöldövezet felé terelte az embereket.

A bel-pesti kerületek lakosság vesztesége a nagy jövés-menés eredője. Például az V. kerületbe tíz év alatt beköltözők száma elérte a kerület lélekszámának 30 százalékát, az ez idő alatt távozóké pedig a 42 százalékát is. Az intenzív mozgás azonban nem jelent automatikusan nagy veszteséget. Például az I. kerület, ahol ugyancsak kiemelkedő volt a költözési aktivitás (befelé: 34%, kifelé: 37%), összességében csak igen csekély veszteséget szenvedett e lakosságcseréből.

A magas költözési frekvencia még csak azt sem jelenti, hogy egy kerület ne lenne jó hely, esetleg csupán túlzottan életciklusfüggő a kínálata. Valkó Dávid a pesti belváros kapcsán idézi példaként, hogy „egyedülálló fiatalként ideális lehet a pezsgő belváros közepén élni, de két gyerekkel már nem feltétlenül ez a legvonzóbb környezet”. A statisztika is azt mutatja, hogy általában ott alacsony a költözésszám, ahol a kerületben eléggé színes a lakáskínálat, azaz, ahol van lakótelep, kertváros, meg újépítésű választék is. Innen nem kell „kiköltözni”, amikor valakinek változnak az életkörülményei. Jó példa erre a III. vagy akár a XVIII. kerület, melyekben a ki- és beköltözők különbözete arányaiban csak mintegy fele-harmada egy belvárosi kerületének.

Egy másik alapvetés, hogy nem feltétlenül az ingatlanok árszínvonala számít a költözési cél választásnál, amire jó példa Csepel. A XXI. és a XXIII. kerület árszínvonala szinte azonos (2021-ben 487 ezer Ft/m2, illetve 493 ezer Ft/m2) a 692 ezer Ft/m2 fővárosi átlagárhoz képest, Soroksáron mégis kétszer akkora az odaköltözők aránya. „Holott Csepelnek ugyanúgy van kiterjedt kertvárosi része, de feltehetően nem ez az első olyan adottsága a kerületnek, ami az eszünkbe jut” – mutat rá a vezető elemző. Megjegyzésének jogosságát az is jelzi, hogy Csepel ebben az évtizedben nem csupán a beköltözők, hanem az onnan elköltözők arányában is tartotta a fővárosi minimum-csúcsot (13, illetve 11 százalékkal). Azaz, bár népességarányosan ide igyekszik a legkevesebb beköltöző a fővároson belülről, de aki egyszer kipróbálta a csepeli létet, az nagy valószínűséggel ki is tart mellette.

Hat olyan kerület van, amelynek a költözésekből származó nyeresége eléri a lélekszáma legalább 4 százalékát. E feltörekvők mind a város peremén találhatók. Északon a III. kerület (4%), amely közel átlagos fővárosi négyzetméterárakon (690 ezer Ft/m2) kínál mindenféle környezetben – a folyóparttól lakótelepen át a hegyvidékig – sokféle otthonlehetőséget. Keleten egy egybefüggő tömbben gyarapszik a XVI., a XVII. és a XVIII. kerület (5-7,3%). Ezek jellemzően az átlagnál olcsóbb (540-650 ezer Ft/m2) és helyenként még falusiasan otthonos, kertvárosi területek, melyekben relatíve sok új lakás is épült a közelmúltban. Délen a XXII. (8,3%) és a XXIII. kerület (5,9%) gyarapodott legtempósabban a többiek rovására. Aki olcsó kertvárost keresett az elmúlt évtizedben, annak erre vihetett az útja. Ha ragaszkodott Budához, akkor Budafok-Téténynél (597 ezer Ft/m2) megfizethetőbbet nem talált. Ha Pestet preferálta, akkor megoldás lehetett számára Soroksár, amely az egész főváros egyik legolcsóbb kerülete.