A hazai üdülőövezetek ingatlanpiacát kevésbé súlyosan érintette a járvány, tavaly Budapestet leszámítva 14 százalékos volt a fajlagos árnövekedés, ami 5 százalékponttal magasabb az országos átlagnál. A Balaton környéken kiemelkedő, 22 százalékos drágulást tapasztaltak a Takarék Index elemzői. A tranzakciók száma sem csökkent drasztikus mértékben, sőt, a Tisza-tónál több adásvételre került sor, mint 2019-ben.

A koronavírus-járvány miatt megtépázott hazai lakáspiacon a 2019-ről 2020-ra megfigyelt csökkenő árdinamika az üdülőövezetekre is jellemző volt, összességében csak 6 százalékkal emelkedtek a fajlagos átlagos árak, az előző évi 17 százalék után. Ezt a mérséklődést részben a főváros gyengébb teljesítménye okozta, Budapest nélkül még 14 százalékos volt a drágulás az üdülőövezetekben, a 2019-es 18 százalék után. Országos szinten tavaly 9 százalékkal drágultak az ingatlanárak.

Az egyes helyszínek között jelentős a különbség. Míg például 2019-hez képest 2020-ra a Balaton környékét még 22 százalékos áremelkedés jellemezte, a Dunakanyarban csak 1,3 százalékkal emelkedett az üdülők és lakóingatlanok fajlagos átlagára. 10 százalék felett drágult a Velencei-tó-Vértes Üdülőövezet (14,4%), Sopron-Kőszeghegyalja (12,2%), valamint a Mecsek és Villány Üdülőövezet (10,7%). A Tisza-tó környékén 9,1 százalékkal, a Mátra-Bükkben 6,3 százalékkal nőttek az árak, míg Budapesten 3 százalék alatti árváltozás volt megfigyelhető. (1. ábra)

A Balaton környékére jellemző, hogy az MNB tranzakciószámai szerint jóval kevésbé estek vissza a tranzakciók az országoshoz (-15,5%) képest, mindössze 5,8 százalékkal csökkent a forgalom 2020-ra, a Tisza-tónál pedig ennél is élénkebb érdeklődés volt tapasztalható, itt a tranzakciószámok 8,9 százalékkal nőttek 2019-hez képest.

1. ábra. Az átlagos fajlagos lakóingatlan- és üdülőárak alakulása együtt Magyarország kiemelt üdülőövezeteiben – mozgóátlaggal számolva, 2008=100 (Forrás: Takarék Index)

Ahogy az előző években, 2020-ban is a legdrágább üdülőövezetnek Budapest számított 651 ezer forintos átlagos fajlagos lakóingatlan- és üdülőáraival. A második helyen a Balaton környéke következett, ahol a további jelentős drágulásnak köszönhetően a fajlagos árak átlépték a félmillió forintot. A harmadik legtöbbet Sopron-Kőszeghegyalján kellett fizetni a lakóingatlanokért és üdülőkért. A legolcsóbban nyaralót (lakóingatlant és üdülőt) vásárolni a Tisza-tó környékén lehetett az előző évekhez hasonlóan, de már itt is meghaladták az árak a 100 ezer forintot, a 2019-es átlag 97 ezer után. (2. ábra)

2. ábra. A gazdát cserélt lakóingatlanok és üdülők fajlagos átlagárai együtt 2020-ban Magyarország kiemelt üdülőövezetiben (Forrás: Takarék Index)

A Takarék Index elemzői azt is megvizsgálták, hogy miként alakultak az árak az elmúlt 10 évben az üdülőkörzetekben. A legnagyobb drágulásra Budapesten került sor (150%), ami nem meglepő a korábbi évek drasztikus árnövekedése matt, de szintén jelentős volt a növekedés Sopron-Kőszeghegyalján és a Balatonnál is, ahol 127, illetve 122 százalékkal emelkedtek az átlagos négyzetméterárak 2010-ről 2020-ra. Az elmúlt években hazánk nagy vízpartjai közül a Balaton relatíve felértékelődött a Velencei-tó és Vértes üdülőövezethez és a Tisza-tóhoz képest. Előbbi esetében a különbség nem volt olyan jelentős, a Tisza-tóhoz képest azonban majdnem négyszerannyival nőttek az árak a Balatonnál. (3. ábra)

3. ábra. A gazdát cserélt lakóingatlanok és üdülők fajlagos átlagárainak változása együtt 2010 és 2020 között Magyarország kiemelt üdülőövezeteiben (Forrás: Takarék Index)

A siófoki járás a legdrágább

2020-ban a legdrágább területnek a Balaton körül a Siófok járás parti része számított, ahol 660 ezer forint feletti négyzetméterárakon lehetett lakóingatlanhoz, illetve üdülőhöz jutni. A második legtöbbet a Balatonfüredi járás parti részén kellett fizetni, itt 635 ezer forint volt az átlagos fajlagos ár, míg a harmadik helyen a Fonyódi járás parti része végzett 630 ezer forintos négyzetméterárral, de a félmillió forintot a Balatonalmádi járás parti részén is meghaladták az árak. Keszthely környékén nem volt lényeges különbség a partmenti és a parttól távolabbi települések árazásában, ez utóbbi számított a parttól messzebb elhelyezkedő helyszínek közül a legdrágábbnak, ami nem meglepő, ugyanis a Keszthelyi járásba tartozó Hévíz, a magas áraival, felfelé húzza az átlagot. A parti helyszínek közül a Marcali járás esetében kellett a legkevesebbet fizetni, átlagosan 197 ezer forintot négyzetméterenként. (1. térkép)

1. térkép. A 2020-ben gazdát cserélt lakó- és üdülőingatlanok átlagos fajlagos ára a Balatonnál az egyes járások part menti és parttól távolabbi részei esetében (A Siófoki járás parttól távolabbi része esetében a 2019-es árat tűntettük fel, Forrás: Takarék Index)

A Balaton mellett 2010 és 2020 között a Fonyódi járásban nőttek leginkább a lakóingatlanok és üdülők fajlagos árai (226%), de jelentős áremelkedés jellemezte a Balatonfüredi járást is (158%), valamint a Tapolcait is (141%). A 10 év során a legkisebb árváltozás a Keszthelyi járásban volt megfigyelhető a vizsgált helyszínek közül. (78%) (1. táblázat) Ugyanakkor a Balatonnál zajló újlakás-építések jelentősen befolyásolják az adott évek tranzakciós árait, így abban erőteljesebb kilengések is tapasztalhatók voltak az elmúlt éveben.

1.táblázat. A lakó- és üdülőingatlanok átlagos fajlagos árainak alakulása 2010, 2015 és 2020-ban, valamint a drágulás mértéke 10, illetve 5 éves időtávon a balatoni járásokban (Forrás: Takarék Index)

A déli parti települések az élen

A vizsgált üdülőövezetekbe tartozó települések közül a legdrágábbak továbbra is a Balaton mellett találhatóak, a 2020-ban megvalósult tranzakciók alapján a legtöbbet négyzetméterenként az előző évhez hasonlóan, Balatonlellén kellett fizetni, itt közelítették a 700 ezer forintot a fajlagos medián árak. Drágaságban második helyen Siófok állt, amelyet Balatonszemes, Balatonföldvár, Fonyód, Zamárdi és Balatonfüred követett. A nagy tavak között legolcsóbban a Tisza-tónál lehetett ingatlant vásárolni, a vizsgált helyszínek közül Tiszafüreden 172 ezer forint volt a négyzetméterenkénti ár 2020-ban. (2. táblázat) A Tisza-tó mellett vélhetően ennél olcsóbban is ingatlanhoz lehetett jutni, de Poroszlón és Abádszalókon a kevés tranzakció miatt nem volt meghatározható a fajlagos medián ár.

2. táblázat. Vízparti vagy ahhoz közeli városok medián fajlagos lakóingatlan és üdülő árai együtt 2020-ban, illetve ezek változása 2010-2020, valamint 2015-2020 között (Forrás: Takarék Index)

Mennyiért lehet új lakást vásárolni a Balatonnál?

Az elmúlt években jelentős építési hullám kezdődött a Balatonnál, az Eltinga vidéki újlakás-adatbázisa alapján a még szabad lakással rendelkező, több mint tízlakásos projektekben jelenleg majdnem 4000 lakás kap helyet. Ez a volumen nagyon jelentős növekedést hoz a part menti településeknek, a következő 1-2 évben a lakásállomány 20 és 30 százalékának megfelelő új társasházi lakás készülhet el például Szántódon, Alsóörsön és Balatonakaliban. Az új lakások jelentős részét azonban már eladták, valamivel több mint 1000 darab szabad lakás található az ilyen beruházásokban.

Az árak elég magasak a Balatonnál, átlagosan négyzetméterenként a szabad társasházi lakásokért több mint 1 millió forintot kell fizetni, ami meghaladja a fővárosi új lakásárakat is, ugyanakkor jelentős különbség mutatkozik az egyes települések drágaságát illetően. Az ismert árakkal rendelkező projektek alapján a legtöbbet Balatonfüreden kellett fizetni, itt az 1,4 millió forintot is elérték a fajlagos árak, míg Tihanyban, Zalacsányban, valamint Zamárdiban körülbelül 1,3 millió forintot kértek el négyzetméterenként. A legolcsóbb településnek Marcali és Tapolca bizonyult.