2023 első negyedében önmaga Európa-csúcsát is megdöntötte a magyar lakásárindex. Bár az év vége után az idei első három hónapban is lassulás jellemezte az európai piacot, biztató információkat is találni a legfrissebb európai statisztikákban a hazai lakásszektor kilátásainak megítéléséhez. Ám az OTP Ingatlanpont szakértője szerint nem biztos, hogy az Eurostat piaci pillanatfelvételén már feltűnt a hazai lejtmenet vége.

Európa-szerte nehéz volt az idei első negyedév a lakáspiacon, erről tanúskodnak az Eurostathoz eljuttatott legfrissebb forgalmi adatok[1], amelyek szerint szinte általános volt a tranzakciószám jelentős visszaesése az előző év azonos időszakához képest. Az adatot szolgáltató 14 uniós tagország közül egyedül Ciprusról jelentettek növekedést (17%), míg a csökkenés Luxemburgban és Finnországban még az 50 százalékot is meghaladta. Magyarország ebben az összevetésben a maga 25,5 százalékos visszaesésével a középmezőnyben foglal helyet.

Ha csak közvetlenül az évváltás körüli mozgásokra koncentrálunk, akkor sokkal kedvezőbbnek tűnhetnek a hazai folyamatok. A legtöbb országban a negyedéves összevetés is hanyatlást mutat, csak kettőben, Magyarországon és Dániában nőtt a forgalom a múlt év végihez képest, egyaránt 20 százalékkal. Ez különösen akkor mutat jól, ha megidézzük a legnagyobb veszteseket is: Írországban és Luxemburgban 36-36, míg Finnországban 34 százalékkal csökkent az üzletkötések száma egy negyedév alatt.

Ám a hazai piacon érdekeltek közérzetét vélhetően inkább a „megszokott” eredményeinkkel való összevetés határozza meg. Az első negyedévben az Eurostat által jegyzett lakásforgalmi indexünk (ami a 2015-ös szintet tekinti bázisnak, azaz 100-nak) 94-et mutatott. Ez a legutóbbi adathoz, a 2022 IV. negyedévi 78,2-höz képest előrelépés, de kevesebb az „időszerűnél”. A lakáspiac szezonális jellege miatt ugyanis a „megpihenő” IV. negyedév, és az azt követő „ébredező” I. negyedév között természetes a jelentős élénkülés, a közelmúltban azonban láttunk a mostaninál jóval dinamikusabb emelkedést is. Egy évvel ezelőtt 29,3 százalékos, míg még egy évvel korábban 55,6 százalékos volt a növekedés.

Az I. negyedévi forgalmi indexről készült mostani pillanatfelvétel hiába mutat immár növekedést, a reális értékeléshez hozzátartozik, hogy 2015 óta nem volt ilyen gyenge forgalom a hazai piacon.

Az árakat illetően leginkább stagnálás-közeli képet mutat az Unió lakáspiaca. Az Eurostat 27 országra számolt árindexe[2] (amelynek ugyancsak 2015 a bázisa) az elmúlt esztendőben csupán minimálisan változott. 2023. I. negyedévében 146,8, egy évvel korábban pedig 145,6 volt az értéke.

Az elmúlt egy év összesített 0,8 százalékos árnövekedése mögött rendkívül szórtak az egyes nemzeti piacok eredményei. A magyarországi 8,6 százalékos drágulást többen is túlszárnyalták: Horvátország (14%), Litvánia (13,1%), Bulgária (9,5%), Észtország (9,2%), Szlovénia (8,8%), valamint Portugália (8,7%). Ezzel szemben 6,2-6,9 százalékkal mérséklődtek az árak Svédországban, Németországban, valamint Dániában. Az ebben az összevetésben elég kedvezőnek tetsző hazai eredmény értékelésekor is meg kell említeni két körülményt. Egyrészt ennél alacsonyabb éves árnövekedési ütem utoljára 2020. IV. negyedévében, a két Covid-hullám között volt a hazai piacon, másrészt ez a drágulási tempó csekélyebb az inflációnál, azaz valójában csökkenő reálértékekről vall a statisztika.

Ennek ellenére biztatónak tekinthetjük, hogy a csökkenő forgalom ellenére sem omlottak össze az árak, sőt újra nőni tudtak az idei I. negyedévben, aminek eredményeként – 2015-höz viszonyítva 262,2-es mutatóval – történelmi, és egyben európai csúcsra is jutott az Eurostatnál a magyar lakásárindex. Az évzáró és az évnyitó negyedévek között a mi 2,2 százalékos indexjavulásunknál többet csak Dánia (2,5%) tudott elérni. Ezzel szemben például Luxemburgban 4,1, míg Németországban 3,1 százalékkal estek nominálisan is a lakásárak.

Az, hogy a forgalmival együtt az ármutató is javult az idei első negyedévben, biztató, de Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint még nem feltétlenül jelenti azt, hogy magunk mögött is hagytuk a gödör alját. Ő arra hívja fel a figyelmet, hogy az első negyedévben a vevők számára még viszonylag friss tapasztalat volt az érdeklődés visszaesése, s ebben az időszakban amúgy is mérsékeltebb a forgalom, így a nyomás sem volt annyira erős rajtuk, hogy az árazással lekövessék a kereslet visszaesését. Sokkal többet fog elárulni a piaci mozgás ívéről a következő negyedévi adat, amely immár a szokásos szezonális élénkülés időszakából ad majd pillanatképet.

[1] https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/PRC_HPI_HSNQ__custom_7267425/default/table?lang=en

[2] https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/PRC_HPI_Q__custom_7266869/default/table?lang=en