A kérdés megválaszolásához, vagyis az ingatlanpiac jövőjének kifürkészéséhez érdemes a múltba visszatekinteni, az elmúlt 10 év két nagy hitelboom időszakába, amelyek karakterében jócskán eltértek egymástól. – magyarázza Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője. A 2000-es évek eleji forinthitel időszak és a magas, 200 ezer fölötti ingatlan tranzakciók száma még kevésbé volt szoros összefüggésben, mint később, ugyanis 1995-től a 2000-es évek elejéig a háztartások alapvetően megtakarítottak és a hitelfelvétel nem volt jellemző. Nagy volt tehát a készpénzes vásárlók aránya. Nem ez volt a képlet 2006-2008 viszonylatában, amikor azt látjuk az adatokból, hogy a magas hitel-kibocsátási volumenhez nem párosult a korábbihoz hasonló nagyságú lakás adás-vételi szám.

A különbség oka egyrészt az áremelkedésben is keresendő, ugyanis 2000-2008 között duplájára, 2003-2008 között pedig harmadával nőttek a lakásárak. Fontosabb azonban, hogy a devizás hitelboom időszakára lecsökkent a készpénzes vásárlók aránya, vagyis a kisebb vásárlási volumenhez nagyobb hitelkibocsátás párosult. Ők lettek aztán a válság utáni devizahiteles katasztrófa alanyai.

A válságot követően a hitelezés megszűnésével a szükséges minimumra esett vissza az ingatlanforgalom. 2009-2011 között az évi 90 ezres darabszámra állt be a piac, a vevők pedig 80-90%-ban ismét készpénzért vásároltak. Ez a mennyiség azonban a szükséges minimum, hiszen évi 90 ezer ingatlan adás-vétel történt, ami azt jelentené a KSH adatai alapján 2011-ben megállapított 4,38 millió lakásállományra vetítve, hogy egy ingatlan 49 évente cserélne gazdát. Az élet azonban nem állt meg, 2009-2011 között született közel 280 ezer gyermek, 70 ezren váltak el, feltehetően egy részük közös ingatlanvagyonnal, 390 ezren hunytak el, köztük sokan lakásaikat továbbörökítve, illetve 105 ezer házasságkötés történt. Ezek az élethelyzetek normális körülmények között pörgetnék a lakáspiacot, a mostaniban azonban nem ez történt. Vártak a potenciális vevők az áresés aljára, a szocpolra és az újrainduló hitelezésre. Ezek a pillanatok mostanra teljesültek, nincs mire várni.

Bár a feltételek látszólag adottak a lakáspiac fellendülésére, a mérleg másik oldalán is súlyos érvek sorakoznak a fellendüléssel szemben. Ezek között a legfontosabb a háztartások eladósodottsága. Közvetlenül a hitelboom utáni időszakban hirtelen megfordult a pénzáramlás iránya a háztartások és hitelezőik között, vagyis a lakosság nettó hitelfelvevőből nettó hitel-visszafizetővé vált. Ez lecsökkentette a háztartások fogyasztásra fordítható jövedelmét, amire a recessziós időszak is ráerősített, illetve lassította a felzárkózáshoz szükséges időt. (A háztartások kamategyenlege a GDP-hez viszonyítva 2010 végére már megközelítette a -2%-ot.) Másik fontos tényező a devizahitelek törlesztőrészletének megemelkedésével járó általános negatív hangulat a hiteltermékek felé.

Az új kamattámogatott hitelek állami hozzájárulása az első forinthitelekkel szemben nem teljes futamidőt, csak az első 5 évet – azt is csökkenő intenzitással- támogatja. Vagyis az ezt követő időszak megemelkedett terheit biztosan kell tudni vállalnia a hitelfelvevőnek. Ezek a hitelfelvevők azonban már nem ugyanazok lesznek, akik korábban voltak. Sokkal tudatosabb, de legalábbis óvatosabb ügyfelek, akik „kétszer is meggondolják” a hitelhez folyamodást. Ugyanez az óvatosság jellemzi a banki oldalt is. A bankok kockázati hajlandósága is jóval csekélyebb, az önerő nélküli, minimálbérből élőknek, akik anno szocpol alapra is kaptak hitelt, ma már biztosan nem fognak.

Az elmúlt években várakozók tehát jó alapot jelenthetnek a vevői oldal megerősítésére, kérdés csak az, hogy a jelenlegi, új hitelkonstrukciók ki tudják-e és ha igen, milyen mennyiségben mozdítani a nyugvópontról őket. Ha a két hitelcsúcs időszakától eltekintünk, az látható, hogy kb. 150 ezer db éves tranzakció körül működne egy „normális” ingatlanpiac, ami az idei kb. másfélszerese lenne. Nem elrugaszkodott szám, a mostanra letisztult piaci és gazdasági körülmények tükrében. – állít fel egy optimista verziót a Duna House elemzője. Az erre a szintre emelkedés azonban nem lesz robbanásszerű, feltétele a háztartások fogyasztási lehetőségeinek visszazárkózása és a hiteltermékek iránti bizalom újraéledése. Ez több éves folyamat is lehet, vagyis az idén várt 100 ezer db-os lakás adás-vételi darabszám évenkénti ~10%-os növekedése tűnik valószínűnek, ami egy nagyjából 5 éves időszakot jelent az ingatlanpiac normalizálódásában. A gazdaság azonban jelenleg törékeny, egy apró változás is képes mindezt újra felülírni.