2024 április 24

Használt vagy új – az időzítés lehet a kulcs

A legjobb választás az előre gondolkodás – ezt mondja az OTP Ingatlanpont elemzője arra a kérdésre, hogy mi a jobb vétel ma: egy új építésű vagy egy használt lakás? Az örök dilemma eldöntését segítő hagyományos szempontok jelentős részét is érdemes újraértékelni a közelmúlt piaci folyamatainak tükrében.

Bár szinte számtalan, gyakran szubjektív érv sorolható fel mind az új, mind a használt lakások mellett, a vevők választását gyakran két egyszerű szempont szorítja keretek közé. Leendő lakhelyükön épülnek-e egyáltalán új otthonok, illetve éppen mire elég a vásárlásra fordítható pénzösszeg?

Ha van a piacon választék, s a vételár sem jelent eleve korlátot, akkor is a pénz, pontosabban az ár látszik az alapvető döntési szempontnak. Hagyományosan úgy tartják, hogy aki használtat vesz, az olcsóbban jut otthonhoz, viszont cserébe gyakran számolnia kell a felújítás-korszerűsítés ugyancsak költséges terhével. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint e klasszikus képlet a mai piacon talán még látványosabban érvényesül. Bár a kereslet visszaesése miatt az új lakásoknál is előfordul, hogy árkedvezményt vagy ajándékot kínálnak, ám ezek értéke jócskán elmarad attól a mintegy átlagosan 7 százalékos alkulehetőségtől, amit most a használt lakások piacán tapasztalhatunk. A használt lakások esetében az elmaradt felújítások-korszerűsítések pótlása ugyanakkor meggondolandóbbá, nagyobb és kockázatosabb teherré vált. A múlt év végén megszűnt az erre célzott állami támogatás, időközben a hitelkamatok is magasra szöktek, ráadásul az előrejelzések szerint még nem állt meg az építőanyagok áremelkedése sem.

„Az értékállóságot tekintve is az új lakások piaci helyzete látszik erősebbnek” – hoz egy újabb szempontot a képbe Valkó Dávid. Abban ugyanis egyetértés van a szakemberek között, hogy azoknál – a már említett akciókon túl – nem várható árcsökkenés. Ezzel szemben a használtaknál reálértéken ez már bizonyosnak látszik, s egyes részpiacokon a nominális csökkenés sem zárható ki. Ezen felül lehet számolni a mostani keresletszűkülés későbbi következményeivel is. „A beruházók most inkább behúzzák a féket az új lakásoknál, ami szűkítheti a következő évek kínálatát” – idéz közülük egyet az elemző. Ám ez azzal is jár, hogy a kereslet talán már jövőre remélhető fellendülésekor nagyobb tere lehet az újépítésűeknél az árak emelésének.” E felértékelődésnek az előnyeit aztán még évekig élvezhetik a tulajdonosok, ha el akarnák adni a még mindig újszerű lakásukat, hiszen annak csekély lesz a konkurenciája.

Az elmúlt esztendőben alighanem legtöbbször az energiatakarékosság szó volt meghatározó a lakáspiaccal kapcsolatos beszélgetésekben. Ennek hangsúlyosabbá válása ugyancsak az újépítésű otthonokat teszi kívánatosabbá. Azok ugyanis garantáltan jó műszaki paraméterekkel készülnek, s viszonylag olcsón üzemeltethetőek. A magas rezsiszámlák fenyegetése a korszerűtlenebb lakásoknál viszont sürgetőbbé tette az elmaradt energetikai felújítások pótlását. Csakhogy ebben az időszakban éppen e korszerűsítések finanszírozása vált nehezebbé, részint a magas kamatok, részint a célzott állami támogatás megszűnése miatt.

A nyilvánvaló kiadások mellett az is sokat számíthat, hogy mennyi váratlan problémát tartogathat egy újonnan vásárolt otthon? Ha frissen épült, s vigyáznak rá, akár tíz évig még csak kifesteni sem kell. Ha mégis adódik valami gond, azt a jogszabályban előírtaknak megfelelően 3-5-10 évig fedezi a garancia. Ezzel szemben egy évtizedekkel korábban épült házban – ahol nem is csak rejtett hibák lehetnek, hanem a legtermészetesebben bármikor bármi meghibásodhat már – csupán magára számíthat az új tulajdonos. Egy régi társasházban is adódhatnak váratlan költségek a lakóközösség döntései nyomán, hiszen lehetnek közös felújítani, javítani valók.

A közvetlenül fizetendő árat leszámítva szinte az összes anyagi jellegű megfontolás – a használttal szemben – az újépítésű lakások felé billenti a mérleg nyelvét. Ugyanakkor Valkó Dávid szerint van mód e két lehetőség hasznait együtt is begyűjteni, csak kell hozzá egy kis előrelátás.

Aki nem hagyja közvetlenül a költözés előttre e probléma megoldását, az élhet a tervezőasztalról vásárlással is. Ez akár még árban is versenyképes lehet a jobb állapotú használt lakásokkal szemben, ugyanakkor a vevő egy teljesen a saját igényeire szabott újépítésű otthont kap. Ezt nyerheti meg azzal, hogy részt vállal az építési kockázatból is. „Ha most tud valaki dönteni a vételről, de a költözés akár csak két év múlva is ráér, emellett egy tőkeerős beruházóval szerződött, akkor ez jó választás lehet” – vallja az elemző. Tapasztalata szerint az ilyen esetekben előre befizetendő 10-20 százaléknyi vételárrész még pénzügyi befektetésnek is versenyképes lehet. Ideális piaci helyzetben ugyanis átadásra, amikor a maradék 80-90 százalékot kell befizetni, az adott ingatlan értéke negyedével-ötödével is nőhet. A korai beszállás extra hozama a rozsdaövezeti fejlesztéseknél különösen látványos lehet, hiszen önmagában az építkezés előrehaladásával a környék rendeződése is folyamatosan emeli az ott már lekötött lakások piaci értékét.